وظایف دولت در تامین مسکن مردم

بیش از ۳۷ درصد از خانواده‌های شهری کشور اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره بها بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های آن ها دارد. از سوی دیگر بررسی آمار اجاره‌نشینی و تطبیق آن با نیاز جدید مشخص می‌کند، بیشتر از ۷۰ درصد تقاضای جدید بازار مسکن که عمدتا از زوج‌های جوان تشکیل شده‌اند، توان خرید یا ساخت مسکن را نداشته و مجبور به اجاره‌نشینی شده‌اند.

بر اساس آمار به دست آمده از سرشماری سال ۱۳۹۵، تعداد خانواده ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار بوده است. بر اساس ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب می‌آیند.

بر همین اساس، سهم هزینه مسکن در هزینه‌های خانوارهای شهری برای دهک‌های متوسط به ۵۰ درصد نزدیک دهش است. به عبارت دیگر، از هر ۱ میلیون تومان هزینه خانوارها، ۵۰۰ هزار تومان مربوط به تامین اجاره بها است.

*کمر زوج‌های جوان زیر بار اجاره‌بها خم شد

برای مثال در شهر تهران  به صورت میانگین نیمی از درآمد مستأجران صرف اجاره بها می‌شود. افزایش این هزینه فشار زیادی را بر خانواده‌ها وارد می‌کند و تهدید جدی برای معیشت خانوار تلقی می‌شود. تابستان سال گذشته بعضی از مستاجران که با افزایش شدید قیمت اجاره‌بها رو به رو شدند، به تغییر منطقه محل سکونت و حتی مهاجرت از شهر تهران و یا بعضاً  حاشیه نشینی روی آوردند.

از سوی دیگر پدیده‌هایی نظیر کانکس‌نشینی و اجاره پشت‎بام واحدهای مسکونی در پی افزایش قیمت نجومی اجاره‌بها در کلانشهرهای کشور دیده می‌شود.

در همین رابطه یکی از راهکارهای عنوان شده برای بهبود شرایط مسکن استناد به راهکار مسکم استیجاری است، که بارها توسط مدیران دولت تدبیر و امید تکرار شده است.

*جامعه حق دارد با عینک بدبینی به اجاره‌نشینی نگاه کند

واژه اجاره‌نشینی همواره یادآور نکات منفی ازجمله بی‌ثباتی و بلاتکلیفی است. در حقیقت برای خانواده های ایرانی قابل پذیرش نیست، فردی از درآمد مناسب برخوردار باشد اما اجاره‌نشین تلقی شود. این نگاه بدبینانه منشاء گرفته از برخی حقایق در جامعه ماست. زمانی که هیچ سازوکاری برای حمایت از اجاره‌نشین و جلوگیری از زیاده‌خواهی برخی صاحب‌خانه ها وجود ندارد، اجاره‌بها بدون رویۀ مشخصی افزایش می‌یابد و مدت زمان قرارداد اجاره بسیار کوتاه است؛ جامعه حق دارد، با عینک بدبینی این موضوع نگاه کند.

از سوی دیگر وسعت زمین‎‌های قابل سکونت در کشور به حدی است که به راحتی می‌‌توان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت. بنابراین چرا باید به سمت بازار اجاره برویم در حالی که می‌توان با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایطی را فراهم کنیم که هیچ‌کسی از نعمت مسکن محروم نباشد.

در صورتی که دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود در بازار اجاره مسکن را از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت.

*استفاده از سیاسیت مسکن استیجاری اقتصادی نیست

هزینه تعمیر و نگهداری واحدهای مسکونی استیجاری به واسطه نوع کاربری آن‌ها بسیار زیاد است.در واقع بخش عمدۀ عایدی دولت از محل پرداخت اجاره‌بها صرف هزینه تعمیر و نگهداری این واحدها خواهد شد.  بر این اساس می‌توان گفت هزینه ای که دولت برای ساخت این واحدها متحمل می‎شود، از محل پرداخت اجاره‌ها تامین نخواهد شد. هرچه که از عمر این واحدها بیشتر بگذرد، هزینه نگهداری افزایش یافته و پس از مدتی این مسکن استیجاری به محل ضرر تبدیل خواهند شد.

سالهایی که یک‌ خانواده می‌تواند با پس انداز یک سوم درآمد خود، هزینه خرید یک خانه را تامین کند، شاخص دسترسی به مسکن موثر نامیده می‌شود. این شاخص در کشورهایی که از سیاست تولید مسکن استیجاری استفاده می‌کنند، به طور میانگین ۵ سال است. در حقیقت متقاضی مسکن استیجاری پس از اینکه ۵ سال در واحد استیجاری سکونت داشت، می‌‎تواند هزینه خرید مسکن خود را تامین کند و نسبت به خرید واحد مسکونی اقدام کند. اما در ایران، این شاخص در حال حاضر به ۴۶ سال رسیده‌است.

*اجاره‌نشینی تاثیری در بازار مسکن کشور ندارد

با این شرایط اگر از سیاست تولید مسکن استیجاری استفاده کنیم، متقاضی نمی‎تواند، هزینه خرید مسکن را  برای مدت کوتاهی تامین کند و مجبور است سال‌های زیادی از این واحد مسکونی استفاده کند. در نتیجه این سیاست در ایران قابل استفاده نخواهد بود.

بر اساس دلایل ذکر شده، اجرای سیاست ساخت مسکن استیجاری توسط دولت برای بازار مسکن در ایران رویکرد مناسبی محسوب نمی‌شود. بنابر آخرین گزارش  بانک مرکزی در خردادماه سال جاری متوسط قیمت مسکن در تهران به ۲۹ میلیون تومان رسیده است. یعنی خرید یک واحد ۸۰ متری، بیش از ۲.۳ میلیارد تومان هزینه روی دست خانوار می‌گذارد. مبتنی بر این آمار، قیمت مسکن به حدی است که در سال‌های اخیر عملا خرید واحد مسکونی به امری محال تبدیل شده است. در این شرایط راه‌حل مشکل بازار مسکن چیست؟یک خانواده ایرانی چگونه می‌تواند به حق خود که در اصل ۳ قانون اساسی به آن تاکید شده، برسد؟‌

*دولت باید مردم را صاحب‌خانه کند

بر اساس دلایل یاد شده پیرامون نامناسب بودن مسکن استیجاری، دولت باید به جای برنامه‌ریزی برای ایجاد واحدهای استیجاری، هدف‌گذاری خود را به سمت صاحب خانه شدن مستأجران ببرد، زیرا این موضوع هم برای خانواده‌ها و هم برای دولت مطلوبیت بیشتر و حتی می‌تواند هزینه‌های کمتری نیز داشته باشد.

از سوی دیگر در ساخت مسکن به صورت اجاره‌ای، بازگشت سرمایه برای دولت اتفاق نمی‌افتد. حال آنکه در صورت عرضه مسکن حمایتی به صورت ملکی یا اجاره به شرط تملیک، هزینه ساخت مسکن یا بخشی از آن، در قالب اقساط بازگشت داده می‌شود.

منابع ناشی از بازگشت اقساط می‌تواند تضمین کننده برنامه‌های آتی دولت جهت خانه دار کردن سایر محرومان باشد. کما اینکه اکنون این مساله در مورد منابع ناشی از بازگشت اقساط مسکن مهر رخ داده است. علاوه بر این در الگوی مسکن ملکی، وظیفه نگهداری و بهسازی مسکن بر عهده ساکنان خواهد بود، اما در مسکن اجتماعی این هزینه‌ها بر دولت تحمیل خواهد شد.

بر مبنای مجموع نکات مذکور، دولت باید با ایجاد زمینه صاحب‌خانه کردن مردم زمینه کاهش استفاده مسکن به شیوه اجاره‌نشینی را کاهش داده و زمینه اختیار مردم در مسئله اجاره‌نشینی یا استفاده از مسکن ملکی را مهیا کند.

به عبارت دیگر مردم و علی‌الخصوص زوج‌های جوان به جای اینکه مجبور به استفاده از مسکن استجاری شوند، گزینه صاحب سرپناه شدن و داشتن واحد مسکونی متناسب با نیاز را روبه روی خود ببیند.

کارشناس مسکن