اپلیکیشن های موبایلی مشهور در آستانه حذف از بازار املاک؟

اخیراً برخی اپلیکیشن‌های مشهور موبایلی ادعا می‌کنند که اجرای تبصره ۳ ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحیه ۵ آذر ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی، مانع از ادامه فعالیت‌های آنها در بخش استارتاپ های بازار مسکن و املاک خواهد شد و کسب و کارهای مرتبط با حوزه استارتاپی املاک با این تبصره از بین می‌رود. این ادعا متأسفانه از سوی برخی رسانه‌های خاص که مخالف مالیات بر خانه‌های خالی هستندحمایت و بزرگ نمایی می‌شود.

بر اساس این تبصره، وزارت راه و شهرسازی ظرف ۳ ماه از ابلاغ و لازم الاجرا شدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مکلف به راه اندازی سامانه‌ای تحت عنوان سامانه معاملات املاک است که در آن واحدهای مسکونی خالی از سکنه که علی رغم تلاش مالک، به هر دلیلی امکان اجاره یا فروش آن را نداشته، باید در این سامانه معاملات درج و با سازوکار تعیین قیمتی که این قانون مشخص کرده، به فروش می رسند.

متن تبصره ۳ ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (قانون مالیات بر خانه‌های خالی) که سبب طرح انتقاداتی از سوی اپلیکیشن‌های حوزه معاملات ملکی شده، به شرح زیر است:

«تبصره ۳- در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ این قانون یا میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع ماده ۶۴ این قانون، از طریق سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی ظرف مدت حداکثر سه ماه از لازم الاجراءشدن این ماده، با استفاده از امکانات موجود، راه اندازی و اجرا می‌کند، عرضه نماید، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌شود.

اگر مالک بیش از دو بار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمت‌های مذکور خودداری کند، واحد مذکور از زمانی که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است، حسب مورد مشمول مالیات موضوع این ماده یا جریمه موضوع بند ۵ تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون می‌شود.

سامانه معاملات املاک باید به گونه‌ای طراحی شود که قابلیت ارزش گذاری واحدهای مسکونی به قیمت‌های مذکور، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن و ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله را داشته باشد. در صورت نیاز، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از منابع تخصیص یافته حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی برای تأمین هزینه‌های ارتقا و نگهداری این سامانه استفاده نماید که میزان آن در قوانین بودجه سنواتی مشخص می‌گردد.»

ادعای اپلیکیشن‌های مسکن: سازوکار قیمت گذاری سامانه املاک، ناقض آزادی کسب و کار

اپلیکیشن‌های موبایلی فعال در بخش املاک مدعی اند سازوکار قیمت گذاری که در قانون مالیات بر خانه‌های خالی آمده، عملاً با آزادی کسب و کارها متعارض است.

این اپلیکیشن‌ها، قیمت گذاری از سوی دولت را نوعی رقابت مضره علیه بخش خصوصی می‌دانند.

دو حکم توقف درج نرخ مسکن در اپلیکیشن‌ها از سوی دادستانی

تا کنون طی سه سال اخیر، دو بار دادستانی حکم به توقف درج نرخ مسکن چه در بخش اجاره بها و چه در بخش خرید و فروش مسکن از سوی اپلیکیشن‌های موبایلی داده است.

اتحادیه مشاوران املاک و وزارت راه و شهرسازی نیز با این موضوع موافق و معتقد بودند که در قیمت‌های نجومی ای که در سه سال اخیر در بخش مسکن رخ داد و بازار مسکن را دچار التهاب کرد، رد پای اپلیکیشن‌های مشهور معاملات مسکن دیده می‌شود؛ اپلیکیشن‌هایی که کاربر محور بوده و اتفاقاً بخش عمده کسانی که اقدام به درج آگهی‌های املاک می‌کردند، مشاوران املاک بودند.

کارشناس حقوق مالیاتی: قانون مالیات بر خانه‌های خالی آسیبی به رونق استارتاپ های ملکی وارد نمی‌کند

حسین عبداللهی کارشناس حقوق مالیاتی  درباره علت نگرانی استارتاپ های ملکی از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی اظهار کرد: گرفتن مالیات از خانه‌های خالی به سال‌های قبل برمی گردد اما چون بسترهای فنی آن مهیا نشده بود، عملاً این قانون اجرا نمی‌شد.

وی افزود: نهایتاً مجلس یازدهم در تاریخ ۵ آذر ۱۳۹۹ قانون مربوطه (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) را اصلاح کرد که به جای خوبی رسید؛ یکی از تبصره‌های موفق این اصلاحیه، افزایش رقم مالیاتی بود که به میزان مؤثر و بازدارنده‌ای افزایش یافت؛ همچنین سازوکار سامانه املاک و اسکان کشور که قرار است خانه‌های خالی بر اساس این قانون مشخص شود، شفاف سازی شد.

عضو هیئت علمی دانشگاه ادامه داد: از دیگر موارد اصلاحیه این قانون این بود که نسبت به مسئولان دولتی که بخواهند از اجرای این مقررات استنکاف کنند، ضمانت اجرایی خوبی در نظر گرفته شد؛ نهایتاً هم سامانه‌ای در این قانون پیش بینی شد تحت عنوان سامانه املاک که باعث نگرانی استارتاپ ها شده است.

وی یادآور شد: تبصره ۳ ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم می‌گوید آنهایی که نخواهند مالیات بر خانه‌های خالی پرداخت کنند، باید ملک خود را در سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی آن را طراحی می‌کند، قرار دهند.

عبداللهی تصریح کرد: برخی استارتاپ های حوزه معاملات املاک از این تبصره برداشت کرده اند که با توجه به اینکه فردی که ملک خود را در این سامانه قرار دهد، عملاً مالیاتی پرداخت نمی‌کند، لذا این استارتاپ ها با رکود و کسادی فعالیت خود مواجه می‌شوند و دیگر کسی به این سامانه‌ها مراجعه نمی‌کنند؛ این برداشت را نیز برخی رسانه‌ها بازتاب داده اند.

وی با طرح این پرسش که آیا راه اندازی سامانه مذکور در قانون، می‌تواند باعث نگرانی استارتاپ ها شود، خاطرنشان کرد: به نظر من علت نگرانی ایجاد شده در برخی استارتاپ ها، به دلیل توجه نکردن به جریان تصویب این قانون بوده است.

ماجرای ورود سامانه معاملات املاک به قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه بود؟

کارشناس حقوق مالیاتی بیان کرد: وقتی این قانون به تصویب مجلس رسید، شورای نگهبان در تاریخ ۲۲ مرداد ۱۳۹۹، یک ایراد به این مصوبه گرفت به این صورت که «اگر برخی افراد نتوانند ملک خود را به دلایل موجهی اجاره دهند یا به فروش برسانند، لذا اخذ مالیات از این خانه‌های خالی خلاف شرع خواهد بود»؛ مجلس هم موظف بود که این ایراد را برطرف کند.

وی تأکید کرد: نحوه برطرف کردن ایراد از سوی نمایندگان مجلس به این شکل بود که قرار شد سامانه‌ای طراحی شود تحت عنوان سامانه معاملات املاک تا کسانی که علی رغم تلاش خود، نه توانسته اند ملک را به فروش برسانند و نه آن را در بازار اجاره عرضه کنند، ملک خود را در این سامانه قرار دهند؛ به صرف ثبت ملک مذکور در سامانه معاملات املاک، برای سازمان امور مالیاتی احراز می‌شود که مالک، واقعاً قصد فروش یا اجاره مسکن را داشته اما به دلایلی نتوانسته یکی از این حالت را اجرایی کند.

قیمت گذاری دولت برای خانه‌های خالی

عبداللهی اظهار داشت: قانون گذار در این تبصره، روش قیمت گذاری را هم برای املاکی که در سامانه معاملات املاک ثبت می‌شوند، تعیین کرده است به عبارت دیگر، کسی که در این سامانه ملک خود را درج می‌کند، قرار نیست به هر قیمتی که خودش متمایل است، در بازارهای فروش یا اجاره مسکن عرضه کند بلکه باید تابع روش قیمت گذاری قانونگذار باشد.

به گفته این کارشناس اقتصادی، نحوه قیمت گذاری «اجاره بها» ی املاک ثبت شده در سامانه معاملات املاک، تابع جدول املاک مشابه که سازمان امور مالیاتی سالانه مشخص می‌کند، باشد و نباید بیشتر از آن، اقدام به تعیین اجاره بهای مسکن خود کنند.

وی ادامه داد: همچنین در بخش فروش هم قیمت «فروش» املاک مندرج در سامانه معاملات املاک، تابع ارزش معاملاتی املاکی که نمایندگانی از دستگاه‌های اجرایی مختلف آن را تعیین می‌کنند، است. بنابراین نحوه قیمت گذاری را قانونگذار مشخص کرده و قرار نیست مالک در این سامانه قیمت‌های غیر واقعی تعیین کند و لذا کسی نتواند به عنوان مشتری مراجعه کند و این خانه همچنان خالی باقی بماند.

راه فرار مالیاتی مسدود شد

مدرس دانشگاه درباره شبهه‌ای که در این خصوص مطرح می‌شود، گفت: ممکن است فردی از این سامانه در راستای فرار مالیاتی استفاده کند؛ به این شکل که ملک خود را در سامانه ثبت کند، اما هر مشتری ای که برای اجاره یا خرید آن مراجعه می‌کند، از پذیرش این مشتری خودداری کند؛ لذا قانونگذار پیش بینی کرده که اگر مالکان بیش از دو بار مشتری‌ها را قبول نکنند یا آن را رد کنند، باز هم مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد.

وی ابراز داشت: بنابراین سامانه معاملات املاک، نگرانی خاصی برای استارتاپ های ملکی ایجاد نمی‌کند و رونق بازار آنها را مخدوش نمی‌کنند؛ جون اولاً کسانی که ملک خود را در سامانه تابعه وزارت راه و شهرسازی (سامانه معاملات املاک) قرار دهند، بر اساس ملاک قیمت گذاری مشخصی که حداقلی است مجبورند عرضه کنند و به نرخ دلخواه خود امکان عرضه آن را ندارند؛ ثانیاً راه فرار مالیاتی هم بسته شده است؛ چون کسی که در این سامانه ملک خود را بارگذاری می‌کند، بیش از دو بار نمی‌تواند عرضه آن را رد کند و نهایتاً مجبور به فروش یا اجاره خواهد بود در غیر این صورت مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است.

عبداللهی تصریح کرد: چون سامانه معاملات املاک، مخاطبان خاص خود را دارد، به نظر نمی‌رسد این سامانه برای آنها مشکلی ایجاد کند.