بازی برد-برد دولت و ملت با ساخت خانه‌های یک طبقه/ محدودیت زمین برای ساخت مسکن توهم است
همزمان با بیان نظر کارشناسان مبنی بر اولویت ساخت مسکن ویلایی در سطح کشور، معاون وزیر راه و شهرسازی از ساخت مسکن یک طبقه به صورت تدریجی در قالب نهضت ملی مسکن خبر داد.
سال گذشته وزیر سابق راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی از ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه در نهضت ملی مسکن خبر داد، این سخن سوالات زیادی برای متقاضیان ایجاد کرده است که آیا این امر امکان‌پذیر است؟ آیا باید هزینه بیشتری برای خانه‌دار شدن پرداخت کنند؟
در ماه گذشته مهمترین وعده اقتصادی دولت در گیر و دار تغییر وزیر نهضت ملی مسکن بود. تجربه یک سال گذشته نشان می‌دهد چنانچه دولت بخواهد با همان دست‌فرمان حرکت کند، بدون شک در تحقق وعده ۴ میلیون مسکن در ۴ سال موفق نخواهد بود.
*گزارشی از ۲ دهه تلاش برای بهبود وضعیت مسکن
در این رابطه برای اولین بار در کشور در دهه ۸۰ دولت وقت تصمیم به عرضه مسکن گرفت تا شاهد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و در نتیجه کاهش قیمت مسکن باشیم بر همین اساس بلندمرتبه سازی و حتی ایجاد شهرهای جدید را در دستور کار خود قرار داد.
در طرح مسکن مهر بسیاری از خانواده‌ها صاحب سرپناه شدند اما در برخی از شهرهای تازه تأسیس شده مشکلات عدیده اجتماعی و فرهنگی به وجود آمد. در دولت یازدهم و دوازدهم نیز طرح مسکن ملی در دستور کار قرار گرفت اما عرضه انبوه مسکن را شاهد نبودیم، لذا کاهش عرضه و افزایش تقاضا قیمت مسکن را به شدت افزایش داد.
دولت سیزدهم در شعارهای انتخاباتی خود به احداث ۴ میلیون واحد مسکونی طی ۴ سال اشاره کرد، با استقرار دولت در روزهای نخست مسئله نهضت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و از افراد متقاضی ثبت‌نام به عمل آمد. وزیر سابق راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی از برنامه دولت برای ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه ویلایی در قالب برنامه نهضت ملی مسکن خبر داد و گفت: در شهرهایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلند مرتبه‌سازی برویم و به عنوان نمونه در بم، چون مشکل زمین نداشتیم، به متقاضیان ۲۰۰ متر زمین دادیم.
*واکاوی محدودیت زمین در ساخت مسکن یک طبقه
این سخن در رسانه‌ها بازتاب داشت و کمبود زمین در کشور نخستین سوال در ذهن همگان بود و اینکه آیا این طرح کارشناسی است؟ ساخت یک میلیون مسکن ۵۰ هزار هکتار زمین می‌خواهد با توجه به الزامات معماری و شهرسازی زیربنای لازم برای هر واحد مسکونی به ازای هر نفر ۵۰ مترمربع است و اگر هر خانوار را به طور متوسط ۳.۳ درنظر بگیریم زیربنای هر واحد مسکونی باید ۱۶۵ مترمربع در نظر گرفته شود، مطابق قانون نیز نسبت مجاز زیربنا به کل زمین هر واحد مسکونی باید ۶۰ درصد باشد بر همین اساس هر واحد مسکونی یک طبقه با متراژ متناسب باید ۲۷۵ مترمربع باشد.
اگر دولت سالانه احداث ۱ میلیون واحد مسکن را در برنامه داشته باشد در هر سال به ۲۷ هزار و ۵۰۰ هکتار زمین نیاز دارد، البته این میزان تنها برای ساخت مسکن است و مساحت معابر و مکان‌های عمومی نیز باید لحاظ شود و نسبت واحدهای مسکونی به معابر نیز ۴۰ تا ۵۰ درصد است؛ در مجموع باید بگوییم که ساخت یک میلیون واحد مسکونی به ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد.
یک سال از عمر دولت می‌گذرد اما تا به امروز دولت تنها ۳۰ درصد زمین مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی را تأمین کرده است و وزارت راه و شهرسازی باید سرعت تأمین زمین را بیشتر از گذشته افزایش دهد. امکان احداث ۵ میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده طبق آخرین بررسی‌های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی برای بازنگری در طرح جامع مسکن وجود دارد، در حال حاضر در کشور بیش از ۱۱.۲ میلیون نفر در ۷۶.۴ هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌کنند.
بنابراین با یک برآورد حداقلی و اختصاص هر ۱۵۰ مترمربع عرصه به یک واحد مسکونی، می‌توان گفت، اراضی بافت فرسوده زمین ۵ میلیون واحد مسکونی را تأمین می‌کند لذا می‌تواند نقش مهمی در تأمین زمین داشته باشد.
*توهم محدودیت زمین و بستن حریم شهرها
در این رابطه محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: توهم محدودیت زمین به دلیل سیاست غلط تعیین خط حریم شهری ایجاد شد و اگر به مستندات دولتی رجوع کنیم متوجه خواهیم شد، حجم بالایی از زمین‌های موجود در همین خط حریم شهری در اختیار دستگاه‌های دولتی قرار دارد.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه می‌دهد: ظرفیت قانونی استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن در قانون جهش تولید و تامین مسکن وجود دارد و وزارت راه باید از این ظرفیت استفاده حداکثری کند.
امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی در واحدهای یک طبقه با توجه به اینکه ساخت مسکن‌های یک طبقه وابسته به ساخت واحدهای دیگر نیست، امکان ساخت مسکن بهصورت تدریجی با توجه به وسع خانوارها وجود دارد. یعنی خانواده‌ها می‌توانند بخشی از مسکن را احداث کرده و ساکن شوند و به مرور بخش‌های دیگر ساختمان را تکمیل کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی نیز چنین بیان می‌کند: ساخت مسکن با تراکم پایین و به صورت ویلایی یک طبقه در شهرهایی که زمین داریم برنامه اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است. به‌عبارت دیگر با برنامه‌ریزی صورت گرفته، در این اراضی «مسکن تدریجی» ساخته خواهد شد. در این راستا برای ۱۲ شهر از جمله بینالود، ایوانکی، عالیشهر، رامین، شیرین‌شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر زمین ویلایی در اختیار مردم قرار می‌گیرد.
در همین راستا در استان یزد حدود ۱۰۰ واحد یک طبقه تحویل شده و ۷ هزار واحد یک طبقه کلیدزنی جدید شده و بناست ۴۰ هزار واحد در کل استان به صورت یک طبقه ساخته شود.
در استان یزد در دور گذشته مسکن مهر نیز واحدهای یک طبقه در شهر تفت پیاده‌سازی شده بود. در شهر جدید امیرکبیر در پروژه مسکن مهر خانه‌ها به صورت یک طبقه حیاط‌دار ساخته شدند، به تازگی نیز پروژه‌های جدید یک طبقه‌سازی نیز با حضور وزیر راه و شهرسازی کلید خورده است.
*سرعت ساخت در مسکن یک طبقه تدریجی بالا است
سرعت بالای ساخت مسکن های یک طبقه به نسبت چند طبقه در پروژه‌های یک طبقه‌سازی به دلیل اینکه پروژه‌ها بهصورت موازی شروع می‌شوند، ساخت هیچ‌یک از واحدها، وابسته به واحدهای دیگر نیست و بهصورت مستقل می‌تواند شروع به کار کند.
در این روش اگر متقاضی به هر دلیلی نتواند آورده خود را تکمیل کند، ساخت بقیه واحدها متوقف نخواهد شد. از سوی دیگر آپارتمان‌سازی به دلیل سری شدن واحدها به گونه‌ای است که تا طبقات پایین، عملیات سفت‌کاری را پایان ندهند نمی‌توان واحدهای بالاتر را پیاده‌سازی کرد. در شرایط تورمی، احداث منازلی به غیر از شیوه‌ی ویلایی خطایی راهبردی است زیرا تعریف پروژه‌های چند ساله، باعث می‌شود تورم چندین برابری را در مصالح شاهد بود که این امر موجب توقف پروژه‌ها و تجدید زمان‌بندی آن‌ها می‌شود.
براساس نظر کارشناسان حوزه مسکن ساخت مسکن یک طبقه یک بازی برد-برد محسوب می‌شود. همچنین حرکت دولت به سوی ویلایی‌سازی مسکن می‌تواند زمینه احیای معماری اسلامی ایرانی را مهیا کرده و مفهوم شهرسازی در ایران را متحول کند چون ساخت خانه‌های حیاط دار سازگاری بیشتری با فرهنگ ایرانی اسلامی نسبت به آپارتمان دارد.
