ریشه‌یابی قیمت‌های کاذب بازار مسکن/ پُشت «دیوار» چه‌خبر است؟
ماجرای قیمت‌سازی‌های کاذب در سکوهای انتشار آگهی یکی از گلوگاه‌های تداوم التهابات تورمی بازارهای دارایی از جمله املاک و ساختمان محسوب می‌شود.
این روزها سکوها (پلت‌فرم‌ها) مرتبط با انتشار آگهی‌های فروش کالا، بسیار گسترده‌تر از گذشته شده‌اند که علی‌رغم داشتن مزایا، معایب و تبعاتی مهم و قابل‌توجه را نیز با خود به‌همراه داشته و دارند. یکی از نکاتی که در خصوص این سکوها وجود دارد، عدم نظارت و رگولاتوری تخصصی برای کیفی‌سنجی آگهی‌های منتشرشده در سکوهای مذکور است.
لازم به ذکر است، همین خلأ نظارتی که در خصوص سکوهای انتشار آگهی وجود دارد، در مواردی سبب شده است با دستور مقام قضایی، فعالیت سکوهای مذکور به‌دلیل برخی تخلفات با محدودیت‌هایی مواجه شود و در بعضی موارد حتی بحث بسته شدن و تعطیلی آن‌ها نیز مطرح شود.
انتقاد وزیر اقتصاد از قیمت‌سازی‌های کاذب در برخی سکوها
گفتنی است اخیراً احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز با انتقاد از قیمت‌سازی‌های کاذب در برخی از سکوهای انتشار آگهی و تأثیر غیرمستقیم آن‌ها بر انتظارات تورمی گفت: سکوها باید در موضوع قیمت‌سازی‌هایی که در پلت‌فرم‌های خودشان رخ می‌دهد تدبیری داشته باشند، در شرایطی که چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد ما ناچار هستیم قیمت‌گذاری انجام دهیم و نظارت کنیم. نوسانات در قیمت‌ها وجود دارد اما باید نوسانات واقعی را به‌رسمیت شناخت، باید سکوها کمک کنند تا شاهد قیمت‌های واقعی در این حوزه باشیم، این ملاحظه‌ای است که از فعالان این حوزه چه در حوزه املاک (و چه در حوزه‌های بلیط هواپیما) انتظار می‌رود کمک کنند.
قیمت‌سازی‌های مشکوک در سکوها، بلای جان بازار مسکن
همان‌طور که وزیر اقتصاد اشاره کرده است، بررسی‌ها نشان می‌دهد برخی سکوهای انتشار آگهی فروش به‌دلیل عدم وجود نظارت تخصصی و عدم محدودیت در انتشار هر گونه آگهی فروش، به جولانگاهی برای سفته‌بازان و دلالان تبدیل شده است، بر همین اساس یکی از تکنیک‌هایی که سودجویان در این سکوها از آن استفاده می‌کنند قیمت‌سازی‌های کاذبی است که قصدی جز خط‌دهی و سیگنال‌سازی و تطبیق قیمت واقعی بازار با قیمت‌های ساخته‌شده برخی سودجویان ندارد.
یکی از حوزه‌هایی که قیمت‌سازی‌های کاذب در آن بسیار رایج است، حوزۀ مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در موارد متعددی آگهی‌هایی در برخی از این سکوها در خصوص قیمت یک ملک در یک منطقۀ مشخص شهر، انتشار می‌یابد که قرابتی با قیمت واقعی آن منطقه ندارد و بعضاً تا ۱۰۰ درصد گران‌تر از قیمت واقعی آن محدوده، قیمت‌گذاری شده است،
به‌عنوان مثال همان‌طور که در آگهی زیر مشخص است، در سکوی دیوار، آگهی در خصوص ملکی در منطقۀ جیحون تهران منتشر شده است که به‌نظر می‌رسد در نگاه اول حاوی اطلاعات گمراه‌کننده است، این در حالی است که قیمت هر متر آپارتمان در این منطقۀ تهران در شرایط فرارکودی اخیر به ۷۰ میلیون تومان هم نمی‌رسد.
نکته جالب توجه اینکه حتی اگر این نمونه صرفاً اشتباه آگهی‌گذار بوده باشد و اطلاعات قیمتی به‌غلط وارد شده باشد، پیگیری‌های عادی کاربران برای حذف این آگهی نامتعارف به جایی نرسیده است و هم‌اکنون نیز بعد از حدود ۲ هفته همچنان آگهی مذکور بدون تغییر در پلت‌فرم مذکور بدون اصلاح اطلاعات، قابل مشاهده است.
تعیین محدودۀ قیمتی متعارف برای آگهی‌های فروش خودرو
البته نمونه‌های مختلفی را در این حوزه با جست‌وجو می‌توان پیدا کرد، اما در شرایطی شاهد چنین قیمت‌گذاری‌های عجیب و انتشار آگهی‌های نامتعارف در بازار مسکن در سکوی دیوار هستیم که این سکوی اینترنتی برای جلوگیری از قیمت‌سازی‌های نامتعارف در خودرو، ترتیباتی را اتخاذ کرده است که به‌وضوح به خریدار محدودۀ قیمت منصفانۀ خودرو را نشان می‌دهد.
گفتنی است، تمامی آگهی‌هایی که برای خرید خودرو در سکوی دیوار درج می‌شود، یک بازۀ منطقی برای قیمت‌گذاری خودرو توسط خود سکو در نظر گرفته می‌شود تا خریدار بداند خودرویی که می‌خرد آیا در بازۀ قیمتی مناسب و منصفانه قیمت‌گذاری شده است و یا فروشنده قصد دارد خودروی خود را با قیمت‌های کذایی به فروش برساند.
عدم‌وجود فیلتر برای جلوگیری از انتشار آگهی‌های نامتعارف مسکن
یکی از نکاتی که کاربران استفاده از سکوی دیوار مطرح می‌کنند، عدم وجود فیلتر در خصوص درج آگهی در حوزۀ مسکن است، در واقع این‌طور به‌نظر می‌رسد به‌خلاف آگهی‌های خودرو که محدودۀ قیمتی برای آن تعیین می‌شود و به خریدار نشان داده می‌شود که قیمت خودروی آگهی‌شده در چه محدوده‌ای است، هیچ نظارت و ترتیباتی برای ثبت آگهی مسکن در این سکو وجود ندارد،
بر همین اساس در این سکو، قیمت‌گذاری‌های نامتعارفی در حوزۀ املاک و مسکن صورت می‌گیرد که می‌تواند به‌طور غیرمستقیم بر بازار مسکن اثرگذار واقع شود،
به‌عنوان مثال سکوی اینترنتی دیوار می‌تواند با استفاده از آمارهای رسمی کشور (آمار بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن در تهران) یک محدودۀ قیمتی برای املاک و آپارتمانهای هر منطقۀ شهر تعیین و اعلام کند تا شاهد چنین قیمت‌سازی‌های کاذبی نباشیم.
واکنش سکوی اینترنتی دیوار به ادعای قیمت‌سازی
سکوی اینترنتی دیوار در واکنش به عدم ورود به آگهی‌های درج‌شده در این سکو می‌گوید: ازآنجا که دیوار در فرآیند معاملات کاربران خود در هیچ کدام از آگهی‌های منتشرشده ذی‌نفع نیست و تنها میزبان آگهی‌های منتشرشده است، از افزایش یا کاهش قیمت‌ها در هیچ کدام از دسته‌های ثبت آگهی منتفع نمی‌شود، با این حال دیوار با هدف بهبود کیفیت و خدمات ارائه‌شده به کاربران، در این سال‌ها به‌صورت خودجوش بارها تلاش کرده است با پیاده‌سازی سازوکارهایی فنی و پیگیری‌ها و نامه‌نگاری‌های متعدد با نهادها و مسئولان ذی‌ربط با هدف دسترسی به زیرساختهای لازم برای این کار، شرایط لازم برای نظارت و کنترل قیمت در بخش ملک را فراهم کند، دو اقدامی که دیوار در این راستا انجام داده است عبارت‌اند از:
۱ ـ درخواست دسترسیِ داده‌های بازار مسکن از وزارت مسکن و شهرسازی (با پاسخ منفی از سوی وزارتخانه روبه‌رو شد)
۲ ـ تعامل با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای گرفتن دسترسی به داده‌های معاملات مسکن (حاضر به همکاری نبودند و متوقف شد)
گفتنی است اما این اقدامات به‌دلیل همکاری نکردن دولت و نهادهای مرتبط برای دسترسی به داده‌های معاملات مسکن بی‌نتیجه ماند.
خروج سرمایه و عدم‌ریزش قیمت مسکن نتیجۀ ولنگاری فضای مجازی در حوزه اقتصاد
شاید این طور بتوان گفت یکی از دلایلی که بازار مسکن به‌خلاف سایر بازارها در چند ماه گذشته ریزش قیمتی قابل‌توجهی را خصوصاً در مناطق شاخص و پرتقاضا تجربه نکرد، همین قیمت‌سازی‌ها و جوسازی‌های روانی بود که در برخی از این سکوهای اینترنتی صورت می‌گرفت و فروشندگان حقیقی مسکن نیز با استناد به این نرخ‌گذاری‌ها از کاهش قیمت مسکن‌های خود امتناع می‌کردند.
همچنین دیگر نکته‌ای که در خصوص آگهی‌های حوزۀ مسکن در فضای مجازی وجود دارد، آگهی‌های خرید مسکن در خارج از کشور در فضای بدون نظارت اینترنت کشور است که مشخصاً می‌تواند بستری برای خروج سرمایه و برخی اقدامات فراقانونی را فراهم کند که در گزارشهای آتی به آن پرداخته خواهد شد.
