واکاوی بازار مسکن در دهه ۹۰/نقش املاکیها در نابسامانیها
در حالی سالهاست از مشاوران املاک بهعنوان یکی از بازیگران بازار مسکن در حوزه قیمتها نام برده میشود که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک این ادعا را رد کرد.
فارغ از اثرگذاری برنامه دولتها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن از جمله وام ودیعه مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش نرخ اجارهبها و … سالهای متمادی است که کارشناسان و صاحبنظران اقتصاد مسکن میگویند راهحل رفع مشکل مستاجران، برنامهریزی بلندمدت در این بخش است. بهعنوان مثال اجارهداری حرفهای یکی از راهکارهایی است که در دولتهای مختلف روی آن تاکید شده، اما در نهایت حرفها و وعدهها در این رابطه روی کاغذ مانده است.
در بخش بازار مسکن و مشخصا اجارهبها عوامل متعددی دخیل هستند که شاید مهمترین آنها قیمت مسکن باشد. متوسط قیمت مسکن بر اساس آخرین آمار اعلام شده از سوی رئیس کل بانک مرکزی حدود ۹.۷ درصد در خردادماه امسال افزایش داشته است. این قیمت برای شهر تهران است که البته میتوان با مقدار تلرانس آنرا به سایر مناطق کشور تعمیم داد. در این شرایط عدهای بر این باورند که برخی بازیگران بازار اجاره مسکن از جمله مشاوران املاک خواسته یا ناخواسته مقدمات افزایش نرخها را فراهم میآورند. در رابطه با وضعیت بازار اجاره مسکن، مشکلات آن، راهکارها و … میزگردی با حضور فرهاد بیضایی کارشناس سیاستگذاری مسکن و داوود بیگینژاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد که مشروح آن در ادامه میآید؛
تسنیم: چرا در کشور همواره با چالش در بخش اجاره مسکن مواجه هستیم و در برخی سالها فشار زیادی به مستاجران وارد شده است؟
بیضایی: مقایسه نرخ اجاره و قیمت مسکن درآمد نسبت به اجاره در کشور نشان میدهد در وضعیت بحرانی قرار داریم. در اینباره به مثالی اشاره میکنم؛ اگر اجاره یک واحد مسکونی در تهران بدون اعمال رهن یا ودیعه اگر ۷۰۰ دلار باشد، درآمد افراد حداکثر روی ۵۰۰ دلار تثبیت شده است. ولی در آنکارا ترکیه اگر که مثلاً اجاره یک واحد مسکونی متوسط ۸۰۰ دلار است درآمد افراد ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار است. کما اینکه اجاره آنجا پایینتر هم باشد. یا مثلاً مالزی یا حتی کشورهای توسعه یافته اروپای غربی و اروپای شمالی هم همین شرایط را که بررسی کنید.
بیگینژاد: وقتی دلاری مقایسه شود، فاجعه است راجع به این صحبت کنیم کلاً هرجای دنیا ۳۳ تا ۳۴ درصد می شود در سبد خانواده ها این کجاست. تقابل دلار و ریال بهم خورده است وگرنه در کشورهای دیگر نرخ اجارهبها مسکن بالاست، اما همزمان سطح درآمدها هم بالاست.
بیضایی: هزینه اجاره مسکن در کشور، معادل کشورهایی است که دو برابر ما سطح درآمد دارند. این اتفاق منجر به چه چیزی می شود؟ باعث میشود مفهومی به اسم رهن در کشور ما به وجود آید. در هیچ جای دنیا شما نمی توانید بگویید که من ۲۰۰ میلیون تومان تا یک میلیارد تومان پول به جای اجاره می دهم.
واقعیت آن است که هزینه اجاره واحد مسکونی متناسب با نیاز مردم از کل درآمد آنها بیشتر است. بهعنوان نمونه در تهران یا سایر کلانشهرها اگر متوسط اجاره مسکن بدون ودیعه و رهن متوسط اجاره ۷۰۰ دلار باشد، متوسط درآمد یا حقوق ۵۰۰ دلار است. از این رو یک جوان باید ۴ سال ۵ سال کار کرده تا بتواند مبلغی را پسانداز کند. پس از این دوره نرخ بهرهای که این پول در اختیار موجر می گذارد جبران آن فاصله بین درآمدهای اجاره را کند که این اتفاق میافتد به خاطر همین اثر مستقیم در افزایش سن ازدواج دارد.
این در حالی است که مثلاً در ترکیه، مالزی و کشورهای توسعه یافته، کشورهای حاشیه خلیج فارس، پاکستان، افغانستان، هند وقتی فردی وارد بازار کار میشود، همان ماه اول حقوق که حقوق میگیرد میتواند از ماه دوم برود و خانه اجاره کند. این امکان الان در کشور ما وجود ندارد.
تسنیم: اشاره کردید که اثرگذاری برنامههای حوزه اقتصاد کلان خیلی بیشتر از برنامههایی که مثلاً وزارت راه در بازار مسکن انجام می دهد در دهه ۹۰ شما اگر یک بررسی کنید وزارت راه و شهرسازی کاری کرد؟
بیگینژاد: وقتی آقای آخوندی آمد هیچ اعتقادی به مسکن مهر نداشت. وی معتقد بود هر کسی باید وام بگیرد و در آن منطقه با توجه به فرهنگ خودش ساخت و ساز را انجام دهد. اینکه بیاییم و مثلا یک شهرکی را ایجاد کنیم، خیلی مطلوب او نبود.
آن دوره را باید به دو بخش تقسیم کنیم؛ یکی ایجاد مسکن مهر و دیگر هم در زمان آخوندی که بیشتر در جهت اتمام آن پروژهها بود.اما اقتصاد مسکن تابع اقتصاد کلان است؛ هر مقدار که اقتصاد کلان رو به رونق باشد درآمدهای ریالی و دلاری افراد افزایش پیدا میکند؛ به همان نسبت هم افراد سرپناهی که انتخاب میکنند متناسب با نیاز، فرهنگ و شأن آنهاست.
تسنیم: آیا مشاوران املاک در بازار دخیل هستند؟ می توانیم به آنها سهمی بدهیم که در دهه ۹۰ از سیاستهای اشتباه وزارت راه سوء استفاده کرده و قیمتها بالا رفته است؟
بیگینژاد: نه نمی توانیم این را بگوییم.
بیضایی: وزارت راه و شهرسازی در این رابطه هیچ کاره است، مشاوران املاک که دیگر هیچ. چرا؟ چون همه اینها تابعی از اقتصاد کلان هستند. در یک سریال تلویزیونی وکیلی داشت در دادگاه میگفت موکلم دودره باز است، فلان است و بهمان، اما هیچکدام از اینها جرم نیست. حالا ممکن است بخشی از مشاوران املاک رفتارهای صنفی اشتباه داشته باشند، این رویکرد منجر به تورم نمی شود.
تسنیم: این رفتار باعث بروز چه چیزی میشود؟
بیضایی: منجر به کاهش کیفیت ارائه خدمات میشود. شما آزار و اذیت بیشتری می بینید اطمینان معاملات پایین تر و ریسک معاملات بالاتر می رود، ولی اینها بازار را جابجا نمیکنند.
بیگینژاد: این برچسبی است که متاسفانه به مشاوران املاک زده می شود.
بیضایی: مشاوران املاک اصلا در این حد و اندازه و اشلها نیستند که بخواهند در بازار مسکن اثرگذار باشند.
بیگینژاد: در دهه ۹۰ یک نهضتی ایجاد شد و وقتی کلاً اقتصاد کلان به سمتی می رود که می خواهد فقط تولید مسکن داشته باشد خواه ناخواه عوامل هم افزایش پیدا میکند و جمعیت مشاور املاک در آن مقطع زمانی بسیار افزایش پیدا کرد.
تسنیم: چقدر افزایش یافت؟
بیگینژاد: آمار دقیق ندارم، ولی خوب افزایش بسیار زیادی پیدا کرد. اما در عین حال مشاوران املاک بعضاً تغییر هویت داده و به ساخت مسکن کمک کردند. خیلی از عزیزانی که مشاور املاک بودند مستند به پروانههای ساختمانی که به اسم مشاوران املاک است، در بخش تولید مسکن هم همراهی کردند.
بیضایی: آمار اقتصاد کلان، عکس این است.
بیگینژاد: که املاکی ها این کار را کردند؟
بیضایی: خیر.
بیگینژاد: از سال ۵۴ تا الان یک قانونی وضع شده که به ازا هر ۱۵ هزار نفر باید یک دفترخانه وجود داشته باشد. این قانون هیچ وقت هم تغییر نکرد. امروز جمعیتی که در مشاور املاک وجود دارد بسیار بیشتر از نیاز جامعه است. اینکه من مشاور املاک که باعث نیستم آن قانون گذار باید چه کار کند از ورود این جلوگیری میکرد. این افزایش هم در دهه ۹۰ اتفاق افتاد یعنی جمعیت ما جمعیت مشاور املاک بیشتر در آن دهک کلاً کشور به جهت تولید مسکن و عرضه بود در آنجا اتفاق افتاد.
بیضایی: حالا این اثر اقتصاد کلان دارد این پدیدهای که آقای بیگینژاد به آن اشاره کرد عامل اقتصاد کلان دارد و عوامل مختلفی منجر به آن عامل اقتصاد کلان می شود.
اگر روند ارزش افزوده در حوزههای مختلف اقتصادی کشور را بررسی کنیم متوجه می شویم- این را وزارت راه و شهرسازی هم چند وقت پیش اعلام کرد- حالا بررسی شد در یک جلسه شورای عالی مسکن اصلاً مورد بررسی قرار گرفت و… چرا چون قبلش مثلاً این هشدارها داده شده بود که دو آیتم در حوزه املاک مستغلات و مسکن (ارزش افزوده) و اثر این در رشد اقتصادی و GDP کشور و … اثرگذار است؛ یکی تحت عنوان مسکن و ساختمان شناخته میشود. یکی هم بحث املاک و مستغلات است که اثرگذار است. میتوان گفت مسکن و ساختمان معادل بیلدینگ است، املاک و مستغلات معادل ریل استیت (Real Estate) است.
این چه کار میکند؟ می گوید افزایش ارزش افزودهای که در حوزه تولید اتفاق می افتد، آن یکی در حوزه خدمات انجام می شود. ما از ارزشافزوده ۶ تا ۷ درصدی حوزه تولید مسکن و ۷ تا ۸ درصد خدمات حوزه املاک به ترتیب به ۳ تا ۴ درصد و ۱۷ تا ۱۸ درصد رسیدهایم. حوزه خدمات املاک را اگر بدون نفت حساب کنیم، نزدیک ۲۰ درصد می رسد.
در این حالت چه اتفاقی میافتد؟ در پاسخ باید گفت کسی که سازنده است می گوید سود در خدمات معاملات است و در تولید نیست. در وزارت راه و شهرسازی چه در زمان آقای آخوندی و چه در زمان وزارت آقای اسلامی باید با بررسی صورت گرفته، موانع رفع میشد. در واقع بایستی موانع بین حوزه تولید مسکن و بخش خدمات مربوط به معاملات مسکن حل میشد. الان اگر بنگاهداری کنیم سودآوری آن بیشتر بخش تولید مسکن است.
بیگینژاد : ریل استیت از نظر من کمیسیون بگیری است.آقای بیضایی دلالی را هم میگوید.
بیضایی: خیر، همه خدماتی که در بحث معاملات مسکن میافتد تحت عنوان ریل استیت شناخته می شود. در برخی کشورها حجم ریل استیت خیلی در اقتصاد پررنگ است. مانند کشورها حاشیه خلیج فارس از جمله امارات،قطر، ترکیه و عربستان. ریل استیت این کشورها برای جذب سرمایه گذاری است. ارزش افزوده حوزه تولید مسکن اینها حدود ۸ درصد و ارزشافزوده حوزه ریل استیت ۱۰ درصد است.
همین نسبت را در دنیا داریم. چیزی باید ساخته شود که مورد خدمات یا معاملات قرار بگیرد و ارزش افزوده در آن حوزه تولید کند. این در حالی است که سیاستهای حوزه شهرسازی کشور منجر به کاهش حوزه سرمایه گذاری تولید و ساختوساز شده است.
تمام زمینهای ذخیره شهری تهران و البرز به خاطر سیاست طرح تفصیلی و … تمام شد. این زمینها عرضه و ساخته شد. به خاطر سیاستهایی که منجر به کاهش ارزش پول ملی شد، به دلیل بورس، سیاستهای اقتصاد کلان، رشد نقدینگی و افزایش تقاضای سرمایه ای باعث هدایت نقدینگی به بازار مسکن شد.
از دهه ۸۰ دقیقاً از سال ۷۹ به بعد در کشور این سیاستها وجود و اکثر آنها تداوم داشتند. یعنی این سیاستها را هیچ دولتی هم متوقف نکرده است. البته برخی از این سیاستها در دولت سیزدهم متوقف شد، اما با این حال از آن فهرست بلند اشتباهات حوزه سیاست گذاری و اجرایی فقط تعدادی شده است. بر این ساس باید تمام طرحهای توسعه شهری مورد بازنگری قرار بگیرد. حتما باید سیاستهای پولی بانکی مورد بازنگری قرار گیرد.
بیگینژاد: این بازنگری به خاطر این است که بافت جمعیتی هم تغییر میکند، نیازهای مردم در دهه ۶۰ با نیازهای دهه ۹۰ متفاوت است.
قطعاً نیاز فردی که میخواهد همیشه از ویلچر استفاده کند یا خدمات سالمندی بگیرد با نیاز یک جوان دهه ۶۰ که آمده دهه ۹۰ خانه خانه تهیه کند، متفاوت است. با این وجود در حوزه شهری، طرح تفصیلی و نحوی جواز دادن هیچ تغییر احساس نمی کنیم و با همان سیستم قبلی پیش میرویم.
تسنیم: برای اینکه اتفاقات دهه ۹۰ بازار مسکن دوباره تکرار نشود، دولت باید چهکار کند؟
بیضایی: یکی از راهکارها اصلاح سیاستهای پولی بانکی کشور است که باید انجام شود و اتفاق بیفتد. مسئله دوم هم بایستی عواملی که منجر به افزایش سطح ارزش افزوده و سرمایه گذاری در حوزه مسکن می شود را بهبود دهیم. مهمترین عامل یا مانعی که وجود دارد مسئله زمین است. طرحهای توسعه شهری ما باید مورد بازنگری قرار بگیرد. در این مسیر هدایت سرمایه گذاری اهمیت دارد، چراکه در یک جاهای دیگر نمیتوانیم بیشتر از این هدایت سرمایه گذاری انجام بدهیم و لازم است حتما به مناطق جدید برویم.
اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی در حد بنز، BMW، پورش و … است؛ مثلاً صنعت شهرها، توسعه شهرها و شهرکهای ساحلی، سرمایه گذاری در سکونتگاههای حمل و نقل محور و… . این درحالی است چیزی که معاونتهای وزارت راه انجام میدهد، ایوانکی می شود، یعنی در حد پراید.
حرفهای قشنگ را باید در یک جایی عملیاتی کنیم؛ اگر مثلاً نیروها نمیتوانند برنامهها را عملیاتی کنند برای اجرا استراتژی ها و راهبردها لازم است از نیروهای متناسب استفاده شود.
یک دفعه میگوییم حجم ساخت و ساز را بالا ببریم؛ در دهه ۸۰ و سالهای منتهی به دهه ۹۰ این کار کردیم. تناسب بین خانوار و واحد مسکونی تغییر کرد و همین الان میگویند سه تا چهار میلیون واحد مسکونی مازاد داریم.
نمیتوانیم شاخص تراکم خانوار و نسبت خانوار را در واحد مسکونی روی ۰.۷ درصد بیاوریم. کمترین کشوری که این شاخص را دارد ژاپن با ۸۵ صدم است.
الان کشور در این شاخص ۰.۹ درصد عبور کرده و نمیتوانیم منابع را همین طوری آجر و سنگ کنیم و بالا ببریم بهخاطر اینکه توزیع مناسبی نداریم. متاسفانه سیاستگذاری اشتباهی را دنبال کردهایم. نباید حجم عظیمی از مسکن مهر، اقدام ملی یا نهضت ملی را بسازیم و بعداً اینها در دهههای آینده خالی از سکنه شوند.
بنابراین باید الان سیاستگذاری مناسب در دستور کار قرار گیرد. اگر میخواهیم مثلاً صنعت شهر بسازیم، تجربه موفق آبادان جلوی چشم ماست. در مقابل تجربه ضعیف فولادشهر جلوی چشم ماست. تجربه شکست خورده ماهشهر و عسلویه هم جلو چشم ماست. همه اینها مدلهایی است که در طول تاریخ ساخته شده است. البته باید به این نکته اشاره کنم که در عسلویه ۱۰۰۰ برابر آبادان بهعنوان یک صنعت شهر موفق کار شده، اما شاهد فقر خدمات هستیم و با انبوهی از مشکلات روبرو هستیم.
سیاستهای آمایش سرزمین و این باید مورد بازنگری قرار گیرد آمایش سرزمین ما یک طرح توسعه اقتصادی اجتماعی نیست و یک طرح صرفاً جغرافیایی است برای اینکه بگوید چه کار نکنید. نمی گوید چه کار کنید که چه اتفاقی بیفتد.
توسعه صنعتی و توسعه شبکه حمل و نقل باید مورد بازنگری قرار بگیرد. اگر ۲ میلیارد دلاری که شهرداری تهران آمد در حوزه حمل و نقل برای اتوبوس برقی و غیره هزینه کرد در حوزه قطار سریعالسیر انجام میشد، مسئله ترافیک تهران را توانسته بود حل کند. پول داریم، اما تشخیص داده نمی شود که کجا از آن استفاده کنیم.
اگر می خواهید توسعه سواحل را انجام بدهید حتما باید بین بندرعباس چابهار یا بندرعباس بوشهر تردد راحت و ایمن را داشته باشید. مثلاً هر چند وقت یک بار یک شتر در جاده بندرعباس-جاسک با خودرو تصادف کرده و چند نفر کشته می شوند. یا جاده بندر لنگه به عسلویه را نگاه کنید ببینید چقدر وضعیت نامناسبی دارد.
یا بیردف به کنارک را نگاه کنید چه وضعیت فاجعهای دارد. الان با هزینه میلیون دلاری برای هر کیلومتر آزادراه رفتیم تهران-شمال را وصل کردیم و میگوییم استراتژی ما سواحل مکران است، چرا آنجا رفتیهایم؟ باید برای توسعه سواحل ابتدا زیرساختهای حملونقل فراهم شود. باید آزادراه ۲۰۰۰ کیلومتری خلیج فارس از خرمشهر تا چابهار را راهاندازی کنیم.
البته ۷۰ تا ۸۰ درصد زیرساختهای جادهای سواحل مناسب است. آزادراه بندرعباس- چابهار و بندرعباس-بوشهر برای کشور واجب است. پس بنابراین باید سیاستهای توسعه شهری، طرحهای جامع و تفصیلی ذیل آمایش سرزمینی حتما باید قرار بگیرد.
منبع: تسنیم
