بحران اجاره‌بها در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها/ تعیین اجاره مسکن در ایران سلیقه‌ای و غیرشفاف است
بازار اجاره مسکن در ایران به یکی از پربحث‌ترین موضوعات اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است؛ کارشناسان معتقدند در صورتی که دولت نقش تنظیم‌گری خود را در بازار افزایش دهد جلوگیری از انتشار قیمت‌های غیرواقعی و راه‌اندازی سامانه هوشمند قیمت‌گذاری منطقه‌ای می‌تواند در کنترل بازار اجاره موثر باشد.
رکوردشکنی بی‌سابقه تورم اجاره در سال ۱۴۰۳
بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ به ۴۰.۳ درصد رسید که رقم بالایی محسوب می‌شود. این افزایش بی‌سابقه، فشار اقتصادی بر خانوار‌های مستأجر را به حد بی‌سابقه‌ای رسانده است.
با افزایش اجاره‌بها، بسیاری از خانواده‌ها به حاشیه شهر‌ها یا خانه‌های کوچک‌تر کوچ کرده‌اند. این وضعیت به‌ویژه برای کارمندان و کارگران با درآمد ثابت بحران‌ساز شده است، زیرا افزایش حقوق آنها با رشد قیمت مسکن هم‌خوانی ندارد.
عوامل اصلی افزایش اجاره‌بها
برخی از کارشناسان کمبود عرضه مسکن اجاره‌ای، تورم ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌های نگهداری ملک را از دلایل اصلی این افزایش قیمت می‌دانند و از طرفی رشد قابل توجه برخی از بازار‌های مالی نیز به کاهش تمایل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دامن زده است.
وزیر راه و شهرسازی اوایل اسفند ۱۴۰۳ از بسته حمایتی مستاجران خبر داده بود و ابراز امیدواری کرد که این موضوع در اولین جلسه شورای عالی مسکن تصویب شود.
بررسی‌ها حاکی از آن است که آخرین جلسه شورای عالی مسکن اواخر دی ۱۴۰۳ برگزار شده و با گذشت بیش از یک ماه از خبر تهیه طرح بسته حمایتی مستاجران امروز قرار است اولین جلسه شورای عالی مسکن در سال ۱۴۰۴ برگزار شود.
فشار مضاعف به مستأجران با رقم‌های اعلامی مالکان
یکی از مشاوران املاک شرق تهران در مورد وضعیت بازار اجاره در آستانه فصل جابه‌جایی به خبرنگار میزان گفت: امسال روند صعودی قیمت‌ها زودتر آغاز شده و با اینکه هنوز تا اوج زمان جابه‌جایی‌ها فاصله داریم، اما افزایش قیمت در قرارداد‌های فروردین دیده می‌شود.
برخی از مالکان برای اینکه ملک خود را با رقم بالاتر اجاره دهند ترجیح می‌دهند که مستاجر قبلی تخلیه کند تا بتوانند رقم‌ها بالایی برای ملک خود در نظر بگیرند.
با این حال برخی از مستاجران نیز به‌دلیل چالش‌های جابه‌جایی و هزینه‌ها جانبی بالای آن ترجیح می‌دهند با رقمی که مالک می‌گوید کنار بیایند تا کمتر با سختی مواجه شوند.
این مشاور املاک می‌گوید مستأجران برای کاهش هزینه‌های خود بهتر است قرارداد‌های بلندمدت منعقد کنند یا به مناطق کمتر متقاضی نقل‌مکان کنند.
نبود سیستم قیمت‌گذاری علمی و منطقی مشکل اصلی بازار اجاره
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در مورد وضعیت بازار اجاره‌بها در کشور اظهار کرد: متأسفانه در سال گذشته با وجود تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره که سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها، تعیین کرده بود، قیمت‌ها تا حدود ۴۰ درصد افزایش یافت.
وی ادامه داد: یکی از ریشه‌های اصلی این مشکل، نبود سیستم قیمت‌گذاری علمی و منطقی است. در حالی‌که در بسیاری از کشورها، قیمت‌گذاری مسکن بر اساس شاخص‌های منطقه‌ای و با استفاده از نرم‌افزار‌های هوشمند انجام می‌شود، در ایران این فرآیند به‌صورت سلیقه‌ای و غیرشفاف پیش می‌رود.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به معضل ودیعه مسکن تصریح کرد: محاسبه ودیعه به‌صورت قرض‌الحسنه و بدون در نظر گرفتن تورم، سالانه ۳۰ تا ۴۰ درصد از ارزش واقعی آن را کاهش می‌دهد و این مسئله باعث شده بسیاری از مستأجران در تمدید قرارداد‌ها با افزایش غیرمنطقی ودیعه مواجه شوند.
گودرزی با بیان اینکه سهم مسکن از درآمد خانوار‌ها به ۵۵ درصد رسیده است، افزود: این رقم در استاندارد‌های جهانی نباید از ۳۰ درصد بیشتر شود. متأسفانه در برخی موارد، دهک‌های کم‌درآمد تا ۹۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره‌بها می‌کنند که این وضعیت به‌شدت ناعادلانه است.
وی در بخش دیگری از اظهارات خود به تجربه‌های جهانی در کنترل بازار اجاره اشاره کرد و گفت: در برخی کشورها افزایش اجاره‌بها بیش از نرخ مصوب جرم محسوب می‌شود و مالکان متخلف با جریمه‌های سنگین روبه‌رو می‌شوند. اما در ایران حتی افزایش چندبرابری قیمت‌ها نیز پیگرد قانونی ندارد.
اقداماتی که دولت باید برای کنترل بازار اجاره انجام دهد
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: برای کنترل بازار اجاره دولت باید سه اقدام را در دستور کار قرار دهد؛ اول، راه‌اندازی سامانه هوشمند قیمت‌گذاری منطقه‌ای، دوم، اعمال مالیات بر واحد‌های خالی و سوم، نظارت دقیق بر آگهی‌های املاک و جلوگیری از انتشار قیمت‌های غیرواقعی است.
گودرزی گفت: در شرایط سیاسی و اقتصادی فعلی، دولت نمی‌تواند در بازار مسکن تحول قابل‌توجهی ایجاد کند، اما با توجه به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت باید نقش تنظیم‌گری خود را در بازار افزایش دهد و بر اجرای قانون نظارت ویژه‌ای داشته باشد.
وی تصریح کرد: درحالی که کشور ما از نظر منابع زمین، نیروی انسانی متخصص و توان مالی، ظرفیت‌های بی‌نظیری دارد، اما قوانین موجود نه تنها کمکی به بهره‌برداری از این پتانسیل‌ها نکرده، بلکه خود به مانعی برای توسعه تبدیل شده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به فقدان ضمانت اجرایی قوانین تأکید کرد: مشکل اصلی اینجا است که حتی همین قوانین ناقص موجود نیز فاقد ضمانت‌های اجرایی لازم هستند. به عنوان مثال، در حالی‌که ماده ۷ قانون ساماندهی بازار مسکن، دولت را موظف به نظارت بر قیمت‌گذاری کرده، اما هیچ سازوکار عملیاتی برای این کار پیش‌بینی نشده است.
منبع: میزان
