سونامی اجاره مستاجران را بُرد

تعیین قیمت‌ها توسط این دو عضو از بازار، شرایط را برای مستاجران بسیار سخت کرده، به‌طوری‌که سهم اجاره‌بها از سبد خانوار به بیش از ۶۰درصد رسیده است.

گزارش‌های میدانی در کل کشور، بیانگر افزایش شدید اجاره‌خانه در یک سال اخیر بوده و روند افزایشی آن حفظ شده است. به‌طوری‌که میزان اجاره‌بها در فروردین ۱۴۰۱ نسبت به ۱۴۰۰ در تهران حدود ۶۰ تا ۶۵درصد افزایش داشته و میانگین اجاره‌بها در کشور نیز ۵۰ تا ۶۰درصد افزایشی بوده است.

نکته قابل‌تامل این‌که سهم اجاره‌خانه از سبد هزینه‌های زندگی نیز رشد قابل‌توجهی یافته و به بیش از ۷۰درصد رسیده است. این در حالی است که در کشور‌های اروپایی، آمریکا و حتی پاکستان این میزان کمتر از ۲۰ تا ۲۵درصد است.

تلاش برای کنترل

این روند افزایشی در شرایطی به‌وجودآمده که وزارت راه‌وشهرسازی و مجلس شورای اسلامی با راهکار‌هایی مشابه به‌دنبال کنترل قیمت‌ها بودند. در گام نخست رستم قاسمی، وزیر راه‌وشهرسازی میزان افزایش اجاره‌بها را تا سقف ۲۵درصد مجاز اعلام کرد و به صاحبان خانه‌ها هشدار داد افزایش بیش از این میزان می‌تواند جرایمی را به مالکان تحمیل کند. در اوایل خرداد نیز مجلس شورای اسلامی با طرح دوفوریتی ساماندهی اجاره‌بها، برای کنترل بازار مسکن وارد عمل شد.

علی خضریان، نماینده تهران ثبت معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک را الزامی دانست و عنوان کرد در صورت ثبت نکردن معاملات در این سامانه علاوه بر وضع جرایم مالی، در صورت بروز مشکل میان موجر و مستاجر هزینه دادرسی آن افزایش خواهد یافت. علی خضریان به‌عنوان یکی از مدافعان این طرح، سقف افزایش اجاره‌بها تا پایان سال ۱۴۰۱ در کلان‌شهر تهران را تا ۲۵درصد، سایر کلان‌شهر‌ها تا ۲۰درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا ۱۵درصد نسبت به سال قبل عنوان کرد.

وجه اشتراک مصوبه مجلس و وزارت راه‌وشهرسازی ضمانت اجرایی نداشتن و دور زدن آسان این قانون است به‌طوری‌که بسیاری از مستاجران به‌دلیل امکان اجرایی نبودن آن و ترس از این‌که صاحبان خانه نسبت به تخلیه واحد اقدام کنند، بدون دفاع در مقابل موجران مجبور به تمکین از افزایش ۷۰درصدی خواهند بود. وضع جرایم در کنار اقدامات مجلس نیز نتوانسته بازار مسکن را آرام کند.

برای بررسی دلایل شکست این طرح سراغ اقبال شاکری، نماینده تهران در مجلس و عضو کمیسیون عمران رفتیم. وی وضع جرایم را برای مدیریت بازار مسکن در بلندمدت امری محال عنوان کرد و افزایش ساخت مسکن و بالارفتن عرضه مسکن‌های استیجاری را عامل کنترل بازار دانست. به گفته وی، وضع مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی نسبت به جرایم تاثیرات بهتری در بازار خواهد داشت و دولت باید به سمت سیاست‌های تشویقی حرکت کند.

افزایش ساخت‌وساز

یکی از راهکار‌های موجود برای کاهش قیمت اجاره‎‌بها افزایش ساخت مسکن است که این طرح در درازمدت می‌تواند نسبت به مدیریت تقاضا اقدام کند، اما ساخت مسکن به‌تن‌هایی گره‌گشا نیست و باید تمهیداتی اندیشیده شود تا میزان عرضه این واحد‌ها به بازار تسهیل گردد. متاسفانه سوداگری در مسکن طی سال‌های اخیر میزان انباشت واحد‌های مسکونی را افزایش داد و برخی از صاحبان خانه‌ها ترجیح می‌دهند با خالی نگه‌داشتن خانه، در زمان مناسب قیمت را افزایش دهند. بنا بر آمار‌های اعلام‌شده، تعداد خانه‌های خالی حدود ۵/۲میلیون واحد است که از این میزان سهم بانک‌ها حدود دومیلیون واحد است. در شرایط فعلی تنها با مجاب‌کردن بانک‌ها برای عرضه مسکن به بازار می‌توان نسبت به تعدیل قیمت‌ها امیدوار بود. البته اهرم فشار به بانک‌ها باید از قدرت کافی برخوردار باشد. آن‌طور که از شرایط به نظر می‌رسد بانک‌ها برای پرداخت مالیات خانه‌های خالی و تحت مالکیت خود مقاومت نشان می‌دهند و مجاب‌کردن آن‌ها برای عرضه مسکن به بازار بسیار سخت به نظر می‌رسد.

اقدام قهری ممنوع

واکنش بازار به اقدامات قهری دولت‌ها همواره منفی بوده. دولت باید با توجه به این پیشینه تاریخی از سیاست‌های تشویقی مانند معافیت‌های مالیاتی، صاحبان خانه‌ها را مجاب کند که برای عرضه خانه خود به بازار اقدام کنند. این افزایش عرضه می‌تواند به تعادل عرضه‌وتقاضا در بازار کمک کند. حالا صاحبخانه‌ها به همراه مشاوران املاک به بزرگ‌ترین بازیگران اجاره مسکن تبدیل شده‌اند و بی‌محابا هر قیمتی را که می‌خواهند تعیین می‌کنند. قوانین مجلس و دولت هم به‌عنوان یک تماشاگر ویژه به تماشای ماراتن قیمت‌ها مشغول‌اند.