دولت می‌تواند در روابط موجر و مستأجر ورود کند
کارشناس حقوقی با بیان اینکه اصل در قانون و فقه، آزادی مالک برای تصرف در ملک است گفت: اما با توجه به شرایط اقتصادی خاص کشور، دولت می‌تواند در روابط موجر و مستأجر ورود کند.
در اواخر خردادماه و در جلسه‌ی شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در قالب بسته سیاستی مقرر شد همه قراردادهای اجاره مسکونی به صورت خودکار و به مدت یک سال با نرخ حداکثر ۲۵ درصد افزایش نسبت به سال گذشته تمدید شود.
در این مصوبه، بر همزمانی اجرای آن با تصویب و ابلاغ طرح دو فوریتی حمایت از مستأجران که در مجلس در حال بررسی است، تأکید شده است.
این مصوبه استثنائاتی از جمله لغو تمدید خودکار قرارداد اجاره مسکن در صورت فروش آن از سوی موجر، ازدواج افراد درجه یک خانواده موجر، اخذ پروانه ساختمانی بازسازی ملک و … نیز دیده شده است.
اما به صورت کلی شوراهای حل اختلاف حکم تخلیه ملک را در شرایط عادی برای موجر صادر نمی‌کنند.
وکیل دادگستری: اصل، آزادی عقود برای مالک است اما در شرایط خاص دولت‌ها در روابط موجر و مستأجر دخالت می‌کنند
در همین رابطه مهران عبدی وکیل پایه یک دادگستری در خصوص بررسی ماهیت حقوقی این مصوبه و آثار ناشی از آن در اظهار کرد: عقد اجاره، در زمره عقود رضایی است و بر مبنای اصل آزادی اراده تنها زمانی‌که هر دو طرف عقد بخواهند و بر تمام مفاد عقد از جمله میزان اجاره بها توافق کنند، قابلیت انعقاد و تمدید را داراست. تنها جایی می‌توان اصل آزادی اراده را محدود کرد که این امر در قانون صراحتاً مقرر شده باشد.
وی با بیان اینکه البته در قوانین ایران دخالت قانون‌گذار در روابط استیجاری طرفین امری نوظهور نیست و قانون در دو حوزه املاک استیجاری مسکونی و همچنین اجاره محل کسب و پیشه مداخله کرده گفت: قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ و حتی آئین‌نامه تعدیل مصوب سال ۱۳۲۴ بر این گروه از اجاره‌ها حکومت می‌کرد و آن‌را به صورت سازمان حقوقی ویژه‌ای در آورده بود که حکومت اراده در آن ناچیز بود.
کارشناس حقوقی افزود: اما تجربه نشان داده که دخالت قوه قانون‌گذاری مؤثر نبوده و در زمینه محل سُکنی وضعیت به حکومت قانون مدنی و حاکمیت اراده بازگشته و در خصوص محل کسب هم تمایل بر بازگشت به قواعد عمومی است.
عبدی یادآور شد: وضعیت اقتصادی امروز جامعه بنا به علل مختلف عادی نیست و به دلیل شرایط خاص امروز هدف حاکمیت نمی‌تواند حفظ حاکمیت اراده و تأمین تعادل دو عوض باشد. لذا رابطه موجر و مستأجر از مسائل مهم اجتماعی و اقتصادی است که امروزه هیچ دولتی نمی‌تواند بی اعتنا بماند و ناچار باید در تنظیم روابط مالکان و مستأجران دخالت کند.
وی مصوبه شورای هماهنگی اقتصادی سران قوا را اینگونه تحلیل کرد: هدف از وضع این مصوبه حفظ نظم عمومی اقتصادی و حمایت از طبقه مستأجر در برابر مالک است؛ چراکه عرضه کالا در دست مالک است و مستأجران ناچارند برای تأمین محل سکونت خود با هر شرایطی آن را در اختیار گیرند.
این وکیل دادگستری تصریح کرد: قانون یا «مصوبه موصوف به مثابه قانون» به حمایت از این گروه مصرف کننده برخاسته و قالبی آماده ساخته تا در چارچوب آن مستأجران از تجاوز مصون بمانند. از طرفی جلوگیری از بالا رفتن اجاره املاک و تثبیت نسبی آن، ملازمه با تثبیت هزینه زندگی دارد و می‌توان استدلال کرد هدف مرجع تصویب کننده، به نوعی حفظ مصالح عمومی است.
وی خاطرنشان کرد: با اجرای این بسته حمایتی پس از پایان مدت اجاره، رابطه حقوقی موجر و مستأجر قطع نمی‌شود و موجر ملزم به تنظیم اجاره نامه جدید است.
به گفته کارشناس حقوقی، دولت (حاکمیت) باید توجه کند که این راهکار موقتی بوده و نمی‌تواند داروی دائمی و درمان قطعی تلقی شود. چراکه اولاً: بر خلاف قواعد حقوقی و فقهی مسلم از قبیل اصل آزادی قراردادی و قاعده تسلیط است و هر مالکی امکان همه گونه تصرف مشروع در اموال خود را دارد و افراد می‌توانند آزادانه با یکدیگر قرارداد ببندند؛ ثانیاً: به کار بستن این راهکارها نتیجه مورد نظر دولت را به بار نمی‌آورد چراکه باعث کاهش رغبت مالکان برای اجاره املاک مسکونی می‌شود که این امر خود موجب افزایش اجاره بهای املاک محدود باقی مانده شده و این نقض غرض است.
وی ادامه داد: ثالثاً: ممکن است موجران متوسل به برخی ترفندهای غیر عادی شده و در پی ایجاد شرایط ماده دوم از دستورالعمل (استثنائات و تبصره‌های مصوبه) از قبیل تنظیم و تهیه اسناد فروش ملک و … بروند و این امر صلح اجتماعی را به خطر می‌اندازد؛ مضافاً اینکه دخالت حاکمیت در روابط اقتصادی مردم خلاف اصل و قاعده بوده و شایسته است دولت با بهبود شرایط اقتصادی، تعادل را به بازار برگرداند.
