مسکن در تعقیب تورم | میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران چقدر است؟
آمارها نشان می‌دهد در ۸ ماه سال‌جاری بازار مسکن و ارز تنها بازارهایی بوده‌اند که متناسب با نرخ تورم رشد کرده‌اند ضمن اینکه در این دوره قیمت مسکن به نوعی نرخ خود را با نرخ دلار همسان کرده است و حتی رشد دلاری آن بیش از دوره‌های گذشته بوده است.
آمارها نشان می‌دهد در ۸ماه سال‌جاری بازار مسکن و ارز تنها بازارهایی بوده‌اند که متناسب با نرخ تورم رشد کرده‌اند ضمن اینکه در این دوره قیمت مسکن به نوعی نرخ خود را با نرخ دلار همسان کرده است و حتی رشد دلاری آن بیش از دوره‌های گذشته بوده است. با این حال ارزش دلاری مسکن در ماه‌های گذشته به‌دلیل رشد پر سرعت قیمت دلار در حال تعدیل است.
قیمت مسکن در اقتصاد ایران تحت‌تأثیر عوامل مختلفی است با این حال آمارها نشان می‌دهد درطول سال‌های گذشته قیمت مسکن متناسب با رشد دلار که خود متاثر از نرخ تورم است، افزایش یافته است.
به این معنا که در دوره‌هایی که نرخ تورم افزایش یافته و این موضوع اثر خود را بر قیمت دلار نمایان کرده است، قیمت مسکن نیز با رشد مواجه شده است. آمارهای فعلی نیز نشان می‌دهد این تجربه تاریخی در سال‌جاری هم تکرار شده و قیمت مسکن تحت‌تأثیر نرخ تورم و رشد قیمت دلار با رشد مواجه شده و اتفاقا ازجمله بازارهایی بوده که رشدش تا حدودی متناسب با نرخ تورم بوده است درحالی‌که سایربازارها ازجمله بازارسهام هنوز نتوانسته‌اند در سال‌جاری متناسب با نرخ تورم رشد کنند. علت چنین مقایسه‌ای این است که طبق نظریات اقتصادی ارزش دارایی‌ها در دوره‌های مختلف متناسب با نرخ تورم تعدیل می‌شود.
مقایسه بازارها
آمارها نشان می‌دهد در یک دوره ۸ماهه، از ابتدای امسال تا پایان آبان، شاخص قیمت مصرف‌کننده که بیانگر نرخ تورم است ۳۷.۶درصد رشد کرده و این موضوع اثر خود را بر بسیاری از بازارها نمایان کرده است.
از جمله بازارهایی که بیشترین تأثیر را از نرخ تورم پذیرفته‌اند، بازارهای ارز و مسکن بوده‌اند. طبق این اطلاعات قیمت هر دلار آمریکا در همین دوره ۳۴درصد و مسکن ۳۳درصد افزایش یافته و این نزدیک‌ترین رشد به نرخ تورم در یک دوره ۸ ماهه است.
طبق این اطلاعات میانگین قیمت هر مترمربع مسکن درمناطق ۲۲گانه تهران در ۸ماه سال‌جاری با ۱۱میلیون و ۵۸۴هزار تومان افزایش از ۳۵میلیون و ۱۲۰هزار تومان در ابتدای سال به ۴۶میلیون و ۷۴هزار تومان در پایان آبان رسیده است.
این ارقام نشان می‌دهد، سرمایه‌گذارانی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند توانسته‌اند تا حدود زیادی از این بازار به‌عنوان پوشش تورمی استفاده کنند و با خرید خانه از کاهش ارزش پولشان جلوگیری کرده‌اند. درحالی‌که اگر پولشان را در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌کردند به‌دلیل نرخ بهره منفی قدرت خریدشان با کاهش زیادی مواجه می‌شد.
قیمت سکه هم در این مدت ۳۲.۵درصد، طلای آب شده ۲۱.۲درصد و خودرو ۲۴.۲درصد رشد کرده که همه آنها با نرخ تورم تفاوت معناداری دارند و نشان می‌دهد بخش مهمی از بازارها از نرخ تورم عقب مانده‌اند. مهم‌ترین بازاری که میزان رشد آن فاصله معناداری با نرخ تورم دارد بازار سهام است که در طول ۸ماه فقط ۳.۱درصد افزایش یافته است.
ارزش دلاری مسکن
به زعم تحلیلگران یکی از عواملی که درکنار عرضه وتقاضا، نرخ تورم، افزایش قیمت نهاده‌های ساخت و سایر عوامل بر قیمت مسکن تأثیر دارد قیمت دلار است. داده‌های آماری نیز این ادعا را ثابت می‌کند و نشان می‌دهد قیمت مسکن عمدتا تابعی از قیمت دلار بوده و به‌طور پیوسته ارزش دارایی‌ها در بازار مسکن با قیمت ارز تجدید ارزیابی یا همسان‌سازی شده‌اند.
این اطلاعات نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در طول سال‌های گذشته عمدتا در محدوده ۱۱۰۰تا ۱۲۰۰دلار بوده است. این عدد در مرداد امسال به ۱۴۴۶دلار به ازای هر متر و در شهریور به ۱۳۶۰دلار رسید که نرخ‌های بالا و کم سابقه‌ای تلقی می‌شوند زیرا در این دوره سرعت رشد ریالی قیمت مسکن بیشتر از رشد ارزش دلار بود.
اما طبق اطلاعات جدید از ابتدای پاییز ورق برگشته و با وجود رشد ریالی ارزش بازار مسکن ارزش دلاری املاک در حال کاهش است. به بیان دیگر در این دوره سرعت رشد قیمت دلار بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن بوده است.
در نخستین ماه از فصل پاییز قیمت مسکن ابتدا به ۱۳۳۰دلار و در آبان ماه به ۱۳۱۴رسید. در آذر ماه هم به‌دلیل رشد پرسرعت قیمت دلار ارزش دلار میانگین هر مترمربع آپارتمان در تهران به ۱۲۵۰دلار رسید.
