سد تورم در برابر خانه‌دار شدن
اقتصاد ایران در نبرد با تورم شکست خورده است. مصداق بارز آن را می‌توان در طولانی‌تر شدن زمان خانه‌دار شدن مردم در ۴دهه اخیر جست‌وجو کرد.
روزنامه همشهری نوشت: اقتصاد ایران در نبرد با تورم شکست خورده است. مصداق بارز آن را می‌توان در طولانی‌تر شدن زمان خانه‌دار شدن مردم در ۴دهه اخیر جست‌وجو کرد.سؤال این‌جاست که چرا با وجود تلاش دولت‌ها برای ساخت مسکن و افزایش ریالی سقف تسهیلات خرید مسکن، دوره انتظار خریداران برای خرید مسکن طولانی‌تر می‌شود؟ راستی راه برون‌رفت از این سیکل تورمی چیست؟ آیا خانه‌سازی دولت‌ها یا مسکن‌سازی با فرمان آنها می‌تواند این دوره انتظار را کاهش دهد؟
به کارنامه دولت‌های پس از جنگ تحمیلی نگاه کنید، متوجه می‌شوید سیاست‌های تولید و عرضه مسکن اگرچه به‌صورت موقت تا اندازه‌ای شکاف بین عرضه و تقاضا را دست‌کم در آینه آمارهای رسمی کم کرده، اما جهش‌های تورمی ناشی از پول‌پاشی در اقتصاد باعث شده تا انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تقویت شده و تورم به‌عنوان یک سد مستحکم در برابر خانه‌دارشدن متقاضیان مسکن عمل کند.
این جهش‌های تورمی در بخش مسکن، اگرچه بهانه‌ای دست سیاستگذاران داده تا همواره دلیل رشد قیمت مسکن را در سوداگری و دلالی جست‌وجو کنند، اما ریشه این پدیده واسطه‌گرایی و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای را نه در رفتار معامله‌گران و بازیگران بازار مسکن، که باید در خطای سیاست‌های کلان اقتصادی رصد کرد؛ نشان به همان نشان که آوار تورم بر دستاورد دولت‌ها در مسکن‌سازی و افزایش وام مسکن فرود می‌آید و زمان خانه‌دار شدن طولانی‌تر، قدرت خریداران واقعی ضعیف‌تر و چالش بازار هم شدیدتر می‌شود.
چنان‌که در شرایط تورمی و افق بلندمدت، منابع بیشتری برای ساخت و تولید مسکن لازم خواهد بود. از سوی دیگر سیاست افزایش وام مسکن برای حمایت از خریداران واقعی به سبب اقساط سنگین و ناکافی بودن میزان وام برای پوشش قیمت خانه را به چالش می‌کشاند.
در چنین بستری هرگونه قانونگذاری در مجلس و هر برنامه‌ای از سوی دولت برای تولید و عرضه مسکن به اجرا گذاشته شود، بازهم نمی‌تواند سدشکن تورم باشد و حتی سیاست‌های مالیاتی بر خانه‌های خالی و لوکس هم باعث نخواهد شد تا طرف عرضه مسکن برای پوشش تقاضا تقویت شود.
راه کدام است، بی‌راهه کدام؟
با فرض اینکه در شرایط تورم‌های بالا، سیاست ساخت مسکن با مشوق‌های بانکی و منابع دولتی به نتیجه مطلوب نمی‌انجامد؛ سؤال این است که پس راه کدام است و بی‌راهه کدام؟ کارنامه دولت‌ها اکنون پیش روی همه است و با محدودیت منابع مالی دولت و بانک‌ها، سیاست‌های مبتنی بر عرضه هرچه بیشتر پول باعث رشد نقدینگی و ایجاد تورم می‌شود و همانند سد محکم در برابر خانه‌دار شدن مردم عمل می‌کند و به مثابه بی‌راهه‌ای است که سرانجام آن طولانی‌تر شدن سال‌های انتظار برای خریداران و متقاضیان واقعی مسکن است و نتیجه پول‌پاشی با خلق نقدینگی ورای شاخص رشد اقتصادی، به نفع کسانی است که سرمایه کافی برای خرید مسکن به‌عنوان یک سپر تورمی را دارا هستند. راه اما این است که سیاست‌های ساخت و تولید مسکن بر بنای استوار سیاست‌های کنترل تورمی در یک بازه میان‌مدت و بلندمدت گذاشته شود.
چنین راهبردی از یک سو باعث خواهد شد تا تورم در بخش مسکن در دامنه تعریف‌شده‌ای کنترل شود و از سوی دیگر بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاران در یک روند منطقی قرار گیرد و قدرت خرید متقاضیان مسکن هم حفظ و صیانت شود. با فرض حفظ نرخ تورم در دامنه زیر ۱۰درصد در یک بازه زمانی ۱۰ساله، جلوی آوار نقدینگی بر بازار مسکن گرفته خواهد شد و دولت می‌تواند سیاست‌های تولید و عرضه مسکن به بازار را به شکل بهینه‌ای پیش ببرد.
از این منظر توفیق دولت‌ها در بازار مسکن در گروی کنترل نرخ تورم خواهد بود؛ چنان‌که در تورم‌های پایین تک رقمی پایدار، التهاب قیمتی در دیگر بازارها و تکانه‌های دومینووار آن بر بازار مسکن و تخریب قدرت خرید متقاضیان واقعی فروکش می‌کند.
قابل تصور است که با این پیش‌فرض پدیده‌هایی چون سرمایه‌گذاری با انگیزه سود بالاتر چه از سوی سازندگان و چه مالکان خانه‌های خالی در قالب احتکار مسکن موضوعیت خود را از دست خواهد داد و از سوی دیگر دولت می‌تواند از ابزارهای مالیاتی هم استفاده کند زیرا هزینه مالیاتی احتکار مسکن، از بازده مورد انتظار سازندگان و مالکان بیشتر خواهد شد.
به‌واقع در تورم پایین و تک‌رقمی به‌جای دولت‌های سازنده مسکن فاقد کیفیت شاهد افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و مردم در بخش تولید و ساخت مسکن خواهیم بود و مداخله دولت و مجلس با تکیه بر اقتدار قانونی در مقام تنظیم‌گر به حداقل ممکن خواهد رسید.
نتیجه اینکه تا اقتصاد با تورم‌های بالا و جهش‌وار مواجه باشد، التهاب در بازار مسکن به‌صورت پایدار فروکش نمی‌کند و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با عدم‌قطعیت‌های اثرپذیر از شوک‌های تورمی مواجه خواهد شد.
راه برون‌رفت، پایان دادن به دوران طولانی تورم بالا و دورقمی با جهش‌های متوالی است که باعث خواهد شد تا این سد بشکند و سرمایه‌گذاری‌ها افزایش و دوره انتظار برای خانه‌دار شدن کاهش یابد. هرگونه بخشی‌نگری در برنامه‌ریزی برای تولید و ساخت مسکن یا مداخله دولت‌ها برای تنظیم بازار با ادامه روندهای تورم‌ساز محکوم به شکست خواهد بود. از تجربه گذشته باید درس گرفت.
ابتدا باید جلوی سدسازی تورمی در اقتصاد ایران گرفته شود و آنگاه ساختمان‌ها برای مردم ساخته شود و به‌تدریج در دسترس متقاضیان مسکن قرار گیرد. قدم گذاشتن در مسیرهای پر از دست‌اندازهای تورمی، خطاست و وقت آن رسیده که سد تورم شکسته شود.
