چگونه خانه اجاره کنیم؟ | رازهای تنظیم یک اجاره‌نامه عادلانه که هر موجر و مستأجری باید بدانند
سقف بالای سر، نیاز اساسی هر انسانی است. در دنیای امروز، با افزایش جمعیت و پیچیدگی‌های زندگی، یافتن مسکن مناسب به دغدغه‌ای بزرگ برای بسیاری از افراد تبدیل شده است.
محمد بلبلی: در این میان، اجاره مسکن به‌عنوان یکی از راه‌حل‌های رایج برای تامین سرپناه، چالش‌ها و ظرافت‌های خاص خود را دارد. این گزارش با هدف آگاهی‌بخشی به خوانندگان درخصوص مسائل مربوط به عقد قرارداد اجاره مسکن تهیه شده است. به‌طور کامل به قوانین مربوط به این موضوع پرداخته و بندهای مختلف قانون اجاره مسکن را با توضیحات شفاف و کاربردی شرح داده‌ایم. همچنین به‌نکات مهمی که باید هنگام تنظیم و امضای اجاره‌نامه به آنها توجه کرد، اشاره کرده‌ایم.
قوانین اجاره مسکن
قوانین اجاره مسکن در ایران براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی آن تنظیم شده است. این قانون به‌طور کلی به تعریف عقد اجاره، شرایط اساسی صحت آن، اقسام اجاره، موضوع اجاره، مدت اجاره، اجاره‌بها، تعهدات موجر و مستأجر، فسخ اجاره و سایر مسائل مربوط به این موضوع می‌پردازد.
عقد اجاره عقدی است که به موجب آن موجر منافع عین مستأجر را در مقابل اجاره‌بها به تصرف مستأجر می‌دهد.
شرایط اساسی صحت عقد اجاره
قصد و رضا: طرفین عقد باید قصد و رضا به انعقاد عقد اجاره داشته باشند. یعنی هر دو طرف باید با میل و رغبت و بدون اکراه و اجبار، اقدام به انعقاد عقد کنند. اگر یکی از طرفین قصد و رضا به انعقاد عقد نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود. طرفین عقد باید قصد و رضا به انعقاد عقد اجاره داشته باشند.
اهلیت: طرفین عقد باید اهلیت قانونی برای انعقاد عقد داشته باشند؛ یعنی باید بالغ، عاقل و رشید باشند. اگر یکی از طرفین اهلیت قانونی نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
معین بودن مورد اجاره: مورد اجاره باید معین و مشخص باشد؛ یعنی باید مشخص باشد که چه چیزی به اجاره داده می‌شود. برای مثال، اگر مورد اجاره یک واحد مسکونی است، باید مشخصات کامل آن مانند نشانی، مساحت، تعداد اتاق‌ها و غیره ذکر شود.
معین بودن اجاره‌بها: اجاره‌بها باید معین و مشخص باشد؛ یعنی باید مشخص باشد که مستأجر چه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها باید به موجر پرداخت کند. اجاره‌بها می‌تواند به‌صورت نقدی یا غیرنقدی باشد. در صورت عدم وجود هر یک از شرایط فوق، عقد اجاره باطل خواهد بود. علاوه بر شرایط اساسی صحت عقد اجاره، شرایط دیگری نیز وجود دارد که برای نفوذ عقد لازم نیست، اما در صورت عدم‌وجود آنها، عقد اجاره غیرنافذ خواهد بود.
مشروعیت برای معامله: برای معامله باید مشروع باشد؛ یعنی هدف از انعقاد عقد اجاره باید مشروع و قانونی باشد. برای مثال، اجاره یک واحد مسکونی برای استفاده در فعالیت‌های غیرقانونی، باطل است. در صورت عدم‌وجود هر یک از شرایط فوق، عقد اجاره غیرنافذ خواهد بود و موجر یا مستأجر می‌توانند با رجوع به دادگاه، آن را فسخ کنند.
اقسام اجاره
اجاره مسکونی: اجاره‌ای که برای سکونت و زندگی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
موضوع اجاره: موضوع اجاره می‌تواند منقول یا غیرمنقول باشد. اجاره مسکن نوعی اجاره غیرمنقول است.
فسخ اجاره: فسخ به‌دلیل انقضای مدت اجاره، فسخ به‌دلیل فسخ موجر، فسخ به‌دلیل فسخ مستأجر، فسخ به‌دلیل تخلف هر یک از طرفین از تعهدات خود
اجاره تجاری: اجاره‌ای که برای کسب‌وکار و فعالیت‌های تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.
اجاره‌بها: اجاره‌بها باید معین و منصفانه باشد.
تعهدات مستأجر: پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، استفاده از مورد اجاره در حدود متعارف، حفظ و نگهداری مورد اجاره، پرداخت هزینه‌های مشترک
مدت اجاره: مدت اجاره می‌تواند معین یا غیرمعین باشد. در اجاره معین، مدت اجاره از ابتدا مشخص است. در اجاره غیرمعین، مدت اجاره مشخص نیست و هر یک از طرفین می‌تواند در هر زمان با رعایت تشریفات قانونی، اجاره را فسخ کند.
تعهدات موجر: تسلیم مورد اجاره به مستأجر، تأمین امکانات استفاده از مورد اجاره، امتناع از هرگونه مزاحمت در استفاده مستأجر از مورد اجاره، انجام تعمیرات اساسی مورد اجاره
مرجع حل اختلاف: در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر، شورای حل اختلاف مرجع صالح برای رسیدگی به این اختلاف است.
نکات مهم
قبل از امضای اجاره‌نامه، آن را به دقت مطالعه کنید. از مشاوره یک متخصص حقوقی برای تنظیم اجاره‌نامه استفاده کنید. یک نسخه از اجاره‌نامه را نزد خود نگه دارید. در صورت بروز هرگونه مشکل، به مراجع قانونی مراجعه کنید.
مشخصات دفتر املاک معتبر: انتخاب یک دفتر املاک معتبر برای انجام معاملات ملکی، ازجمله خرید، فروش، اجاره و رهن، از اهمیت بالایی برخوردار است. در ادامه به برخی از مشخصات یک دفتر املاک معتبر اشاره می‌کنیم.
مجوز و پروانه کسب: دارای مجوز و پروانه کسب معتبر از اتحادیه مشاورین املاک باشد. مجوز باید در محل دفتر املاک نصب شده باشد.
کارکنان: پرسنل دفتر املاک باید دارای تخصص و تجربه کافی در زمینه معاملات ملکی باشند. با اخلاق و رفتار حرفه‌ای با مراجعان برخورد کنند و اطلاعات کافی در مورد املاک منطقه داشته باشند.
فضای داخلی: فضای داخلی دفتر املاک باید مرتب و تمیز باشد. دارای امکانات رفاهی مناسب برای مراجعان باشد.
موقعیت مکانی: در یک مکان مناسب و قابل دسترس واقع شده باشد. دارای تابلو و سربرگ معتبر باشد.
خدمات: دفتر املاک معتبر باید خدمات متنوعی در زمینه معاملات ملکی ارائه دهد؛ ازجمله این خدمات می‌توان به مشاوره حقوقی، ثبتی و ملکی، ارائه فایل‌های مختلف ملکی، تنظیم قراردادهای ملکی و غیره اشاره کرد.
قیمت: دفتر املاک معتبر باید قیمت‌های منصفانه و متناسب با تعرفه‌های اتحادیه مشاورین املاک ارائه دهد.
علاوه بر موارد گفته شده، می‌توانید به موارد زیر نیز توجه کنید:
سابقه فعالیت دفتر املاک، میزان رضایت مشتریان، عضویت در اتحادیه مشاورین املاک، استفاده از سامانه‌های آنلاین برای جست‌وجوی ملک و در نهایت، برای انتخاب یک دفتر املاک معتبر می‌توانید از طریق جست‌وجوی اینترنتی یا پرس‌وجو از دوستان و آشنایان یا مراجعه به اتحادیه مشاورین املاک اقدام کنید.
این نکات مهم را هم به یاد داشته باشید؛
به هیچ عنوان به دفاتر املاک فاقد مجوز و پروانه کسب اعتماد نکنید. قبل از انجام هرگونه معامله ملکی، از مشاوره یک متخصص حقوقی استفاده کنید. قراردادهای ملکی را به دقت مطالعه کنید و قبل از امضای آنها، از تمام مفاد آن اطمینان حاصل کنید.
در صورت مشاهده هر گونه تخلف از سوی دفاتر املاک، مراتب را به اتحادیه مشاورین املاک یا مراجع قانونی گزارش دهید. با رعایت این نکات می‌توانید از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
اهمیت کد رهگیری در اجاره‌نامه
از سال ۱۳۹۴، ثبت اجاره‌نامه مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و دریافت کد رهگیری برای آن الزامی شده است. دلایل الزامی‌بودن کد رهگیری برای اجاره‌نامه مسکن عبارتند از:
ایجاد شفافیت در معاملات اجاره مسکن: با دریافت کد رهگیری، اجاره‌نامه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شده و اعتبار قانونی بیشتری پیدا می‌کند.
کاهش دعاوی و اختلافات بین موجر و مستأجر: در صورت بروز تخلف از سوی مستأجر، موجر می‌تواند با استفاده از کد رهگیری، به مراجع قانونی و قضایی مراجعه و نسبت به پیگیری تخلف اقدام کند.
محافظت از حقوق موجر و مستأجر: کد رهگیری به‌عنوان یک سند معتبر، می‌تواند در مراجع قانونی و قضایی به‌عنوان مدرک مورد استفاده قرار گیرد و از حقوق موجر در برابر مستأجر متخلف محافظت کند.
چگونه کد رهگیری بگیریم؟
برای دریافت کد رهگیری، موجر یا مستأجر باید به یکی از دفاتر مشاور املاک مجاز مراجعه و با ارائه مدارک لازم، نسبت به ثبت اجاره‌نامه در سامانه اقدام کنند.
مدارک لازم برای دریافت کد رهگیری: اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی موجر و مستأجر، آخرین قبض آب، برق و گاز، کدپستی و تلفن ثابت موجر و مستأجر. هزینه دریافت کد رهگیری توسط دفاتر مشاور املاک طبق تعرفه مصوب اتحادیه مشاورین املاک دریافت می‌شود.
مزایای کد رهگیری برای موجر و مستأجر
امنیت بیشتر: کد رهگیری به‌عنوان یک سند معتبر، می‌تواند از مستأجر در برابر کلاهبرداری و سوءاستفاده احتمالی موجر محافظت کند.
امکان استفاده از خدمات دولتی مرتبط با مسکن: کد رهگیری برای دریافت برخی خدمات دولتی مرتبط با مسکن مانند یارانه و کمک‌های بلاعوض مسکن، ضروری است.
ساماندهی بازار مسکن: ثبت معاملات اجاره مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از احتکار و سوءاستفاده در این بازار کمک می‌کند.
قابلیت دریافت وام ودیعه مسکن: مستأجران با ارائه کد رهگیری می‌توانند از تسهیلات وام ودیعه مسکن استفاده کنند.
کاهش دعاوی و اختلافات بین موجر و مستأجر: با ثبت اجاره‌نامه در سامانه و دریافت کد رهگیری، شفافیت بیشتری در معاملات اجاره مسکن ایجاد شده و احتمال بروز دعاوی و اختلافات بین موجر و مستأجر کاهش می‌یابد.
مقابله با فرار مالیاتی: با ثبت معاملات اجاره در سامانه، اطلاعات مربوط به این معاملات در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گرفته و به مقابله با فرار مالیاتی در این بخش کمک می‌کند.
دریافت کد رهگیری برای اجاره‌نامه مسکن به نفع هر دو طرف معامله(موجر و مستأجر) است و به آنها در حفظ حقوق خود کمک می‌کند.
مشکلات نداشتن کد رهگیری برای موجر و مستأجر
نداشتن کد رهگیری اجاره‌نامه می‌تواند مشکلات متعددی را برای طرفین(موجر و مستأجر) ایجاد کند.
مشکلات حقوقی
عدم‌اعتبار قانونی اجاره‌نامه: در صورت عدم‌دریافت کد رهگیری، اجاره‌نامه در مراجع قانونی و قضایی اعتبار کمتری داشته و ممکن است در صورت بروز اختلاف، به‌عنوان مدرک معتبر پذیرفته نشود.
عدم‌امکان پیگیری تخلفات: در صورت بروز تخلف از سوی هر یک از طرفین، طرف دیگر به‌دلیل عدم‌وجود کد رهگیری، در پیگیری تخلفات از طریق مراجع قانونی و قضایی با مشکل مواجه خواهد شد.
احتمال فسخ اجاره‌نامه: در برخی از موارد، موجر یا مستأجر می‌توانند به‌دلیل عدم‌دریافت کد رهگیری، نسبت به فسخ اجاره‌نامه اقدام کنند.
مشکلات اقتصادی امکان‌پذیرنبودن دریافت وام
ودیعه مسکن: مستأجران بدون کد رهگیری نمی‌توانند از تسهیلات وام ودیعه مسکن استفاده کنند.
محرومیت در استفاده از خدمات دولتی مرتبط با مسکن: برای دریافت برخی از خدمات دولتی مرتبط با مسکن مانند یارانه و کمک‌های بلاعوض مسکن، ارائه کد رهگیری ضروری است.
مشکلات امنیتی احتمال کلاهبرداری: در صورت عدم‌دریافت کد رهگیری، احتمال کلاهبرداری و سوءاستفاده از سوی افراد سودجو افزایش می‌یابد.
کاهش‌امنیت مستأجر: بدون کد رهگیری، مستأجر در برابر موجر متخلف از امنیت کمتری برخوردار خواهد بود. علاوه بر موارد فوق، نداشتن کد رهگیری می‌تواند به بروز مشکلاتی در زمینه مالیات و عوارض نیز منجر شود.
به موجران و مستأجران توصیه می‌شود که برای حفظ حقوق خود و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، نسبت به دریافت کد رهگیری برای اجاره‌نامه مسکن اقدام کنند.
منبع: همشهری آنلاین
