خبر خوب برای مستاجران | تورم بازار اجاره مهار می شود؟
بالاخره انتظار برای تصویب قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره به سر رسید و شورای نگهبان طرح ارائه شده در این حوزه را تأیید کرد.
«ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» چندین سال با نام‌های مختلف و در قالب لایحه و طرح بین دولت و مجلس پاس‌کاری می‌شد؛ اما در سال گذشته، یک طرح نهایی با مشارکت مجلس و وزارت راه و شهرسازی تدوین شد که این بار باید با رفع ابهامات متعدد، از فیلتر شورای نگهبان قانون اساسی عبور می‌کرد.
هادی طحان نظیف سخنگوی شورای نگهبان اعلام کرد: طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که از سال گذشته در رفت‌وآمد بین مجلس و شورای نگهبان بود، پس از رفع ابهامات، مغایر موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشده است.
قانون مادر برای بازار املاک
تدوین‌کنندگان طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها معتقدند که با اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع می‌شود و به تسهیلگری در بخش اجاره کمک خواهد شد. کلیات این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت تأکید دارد.
در این میان، حمایت از مستأجران با پرداخت وام کمک ودیعه مسکن و افزایش مبلغ آن با توجه به رشد تورم، از سیاست‌های واضح برای حمایت از مستأجران است؛ اما در ابعادی بزرگ‌تر، سیاست‌گذار با همین طرح تلاش می‌کند بازار مسکن و اجاره را از طریق ایجاد بانک اطلاعاتی جامع، به نفع آحاد جامعه ساماندهی کند.
تقویت سامانه ملی املاک و اسکان جهت شناسایی خانه‌های خالی از طریق الزام دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و درج اجباری معاملات در سامانه از جمله اهدافی است که در این طرح پیگیری می‌شود و برای تحقق آن نیز ضمانت‌های اجرایی درج اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان و ثبت همه معاملات در سامانه مستغلات مدنظر قرار گرفته است.
الزام ثبت همه قراردادهای مسکن
بر اساس بندهایی از این طرح، تمامی قراردادهای حوزه املاک اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شده و کد رهگیری دریافت کند. سامانه رایگان خودنویس، در همین راستا راه‌اندازی شده و در صورت اجرایی شدن این بندها، امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل خواهد شد.
نکته قابل‌توجه این است که طراحان طرح ساماندهی معتقدند ضمانت اجرایی کارآمدی برای اجرای این بند که یکی از پایه‌های اصلی طرح است مدنظر قرار داده‌اند؛ این در حالی است که تا اینجای کار باوجود الزام قانونی برای خود اظهاری اطلاعات اقامتی و ملکی در سامانه املاک و اسکان، سیاست‌گذار قدرت استفاده از این الزام را نداشته و به همین دلیل، در دو سه سال گذشته قادر به ساماندهی بازار اجاره از طریق تنبیه متخلفان نبوده است.
کنترل قیمت در بازار اجاره
طبق مفاد طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.
ازآنجایی‌که تجربه قیمت‌گذاری در بازار اجاره و تعیین سقف قیمت از سال ۱۳۹۹ تاکنون وجود داشته، به نظر می‌رسد سیاست‌گذار در کنار تعیین سقف قیمت، باید ضمانت قوی برای عمل کردن به این نرخ نیز ایجاد کند؛ در غیر این صورت توپ به زمین مستأجر می‌افتد و او حتی مجبور است برای تن ندادن به خواسته غیرقانونی موجر، در مراجع قضایی و شورای حل اختلاف نیز حاضر شود.
از ممنوعیت فروش امتیاز مسکن دولتی تا رتبه‌بندی مشاوران املاک
در طرح ساماندهی، برای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب کنتور و گواهی پایان کار ساختمان، امکان نقل‌وانتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای ممنوع است.
همچنین در طرح علاوه بر پایین آوردن هزینه ثبت قراردادهای حوزه مسکن با سامانه خودنویس، تمهیداتی برای رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت‌مندی مشتریان اندیشیده شده است. اجرای این رتبه‌بندی به‌واسطه الزام تبدیل مجوزهای کاغذی به شناسه یکتا، شدنی است؛ اما با رایگان شدن ثبت قراردادهای خودنویس در سامانه وزارت راه، عملاً وزن مشاوران املاک در بازار اجاره کاهش پیدا کرده و صرفاً با رتبه‌بندی آن‌ها نمی‌توان نظام بازار را اصلاح کرد.
