انبوه‌سازان مسکن ایرانی راه خارج را بلد شده‌اند!
رکود بازار مسکن در ایران شرایطی را به وجود آورده که برخی فعالان صنعت ساختمان بر طبل مهاجرت می‌کوبند. در یک دهه گذشته، بسیاری از سازندگان ایرانی برای ادامه فعالیت به خارج از کشور رفته‌اند؛ مقصد ترکیه، کشورهای عربی، آسیای میانه و حتی استرالیا است. اخیرا هم برخی سازندگان ایرانی در قالب کنسرسیوم و همکاری با شرکت‌های خارجی به دنبال اجرای پروژه در بازارهای منطقه هستند.
به گزارش ایسنا، افزایش هزینه ساخت مسکن، دشواری تأمین مالی پروژه‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و نااطمینانی نسبت به آینده بازار مسکن، صنعت ساختمان کشور را با چالش‌های جدی مواجه کرده است؛ شرایطی که به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، حتی به مهاجرت برخی از توسعه‌گران و سازندگان بزرگ به کشورهای حاشیه خلیج فارس، آسیای میانه و سایر بازارهای خارجی منجر شده است. البته این مساله‌ی امروز و ناشی از شرایط جنگی نیست، پیشتر و طی حدود یک دهه گذشته گزارش‌هایی جسته و گریخته از کوچ سازندگان ایرانی به کشورهای ترکیه، عمان، ارمنستان و عراق منتشر شده بود، هم‌زمان توقف بخش قابل توجهی از پروژه‌های حمایتی و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در مقاطعی از سال گذشته، نگرانی‌ها درباره آینده عرضه مسکن و تشدید شکاف میان قیمت خانه و قدرت خرید مردم را افزایش داده است.
افزایش هزینه ساخت در پروژه‌های حمایتی
بهار امسال به استناد گزارش مرکز آمار، تورم مصالح ساختمانی در تهران به ۱۰۶ درصد رسید. در این شرایط ساخت مسکن دیگر تنها با چالش تأمین زمین و اخذ مجوزهای ساختمانی مواجه نیست. افزایش هزینه مصالح، دستمزد نیروی انسانی، تجهیزات و تأسیسات، در کنار دشواری تأمین مالی، محاسبات اقتصادی سازندگان را با تغییرات جدی روبرو کرده است.
در این زمینه مهدی زرقانی – دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران – در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: تحولات اقتصادی و جنگ، به‌ویژه بر قیمت برخی مصالح مرتبط با محصولات پتروشیمی و سایر نهاده‌های ساختمانی تأثیر گذاشته است.
برآورد این فعال صنعت ساختمان نشان می‌دهد هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، از جمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. این رقم در پروژه‌های متعارف شهری تهران با ساختمان‌های پنج تا هفت طبقه، حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
به گفته زرقانی، هزینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها نیز با توجه به نوع سازه و مشخصات پروژه، به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد؛ رقمی که در پروژه‌های خاص و لوکس ممکن است تا حدود ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد. البته این ارقام، برآوردهای اعلام شده از سوی دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران است و شاید نتوان آنها را به‌عنوان متوسط رسمی هزینه ساخت در کل کشور در نظر گرفت. هزینه نهایی هر پروژه به عواملی مانند موقعیت زمین، تراکم ساختمانی، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، هزینه تأسیسات و شرایط قرارداد بستگی دارد. با این حال، همین برآوردها نشان می‌دهد که فاصله میان هزینه تولید مسکن و توان مالی بخش بزرگی از خانوارها تا چه اندازه افزایش یافته است.
تورم نهاده‌ها و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری
افزایش هزینه‌های اعلام شده از سوی سازندگان در شرایطی رخ داده که آمارهای رسمی نیز از رشد قابل توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی حکایت دارند. بر اساس گزارش منتشرشده از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافت. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در همین گزارش ۸۰ درصد اعلام شد.
چنین افزایشی برای سازندگانی که پروژه‌های خود را با قراردادهای چندماهه یا چندساله اجرا می‌کنند، اهمیت ویژه‌ای دارد. در شرایط تورمی، برآورد هزینه نهایی پروژه در زمان آغاز عملیات ساختمانی دشوارتر می‌شود و هرگونه تأخیر در تأمین مالی یا اجرای پروژه می‌تواند به افزایش هزینه‌ها و کاهش حاشیه سود منجر شود.
در پروژه‌های مشارکتی و طرح‌های حمایتی نیز افزایش هزینه‌ها مسئله پیچیده‌تری ایجاد می‌کند؛ زیرا قیمت قرارداد، آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی ممکن است با سرعت افزایش هزینه‌های واقعی ساخت هماهنگ نباشد. در نتیجه، سازنده با دو انتخاب روبه‌رو می‌شود؛ یا باید منابع مالی بیشتری برای تکمیل پروژه تأمین کند یا سرعت اجرای کار را کاهش دهد و در انتظار بهبود شرایط بماند. در هر دو حالت، تأخیر در عرضه واحدهای جدید می‌تواند پیامدهای خود را در بازار مسکن نشان دهد.
نهضت ملی مسکن در تنگنای تأمین مالی
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، به وضعیت پروژه‌های حمایتی مربوط می‌شود؛ پروژه‌هایی که قرار بود بخشی از نیاز مسکن خانوارهای فاقد خانه را پاسخ دهند، اما اکنون با مشکلات تأمین مالی مواجه‌اند. زرقانی می‌گوید انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شرکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فعالیت دارد و در مجموع، حدود ۱۰ هزار واحد به‌صورت مستقیم در حوزه فعالیت این مجموعه قرار گرفته است. او همچنین از تحویل حدود چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌های قبلی خبر می‌دهد.
به گفته وی، پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شرایط فعلی با کندی و در مواردی توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت می‌داند و می‌گوید تأمین مالی پروژه‌ها عمدتاً بر دو پایه آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی استوار است؛ در حالی که هر دو مسیر با محدودیت روبه‌رو هستند.
زرقانی با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی گفت: این رقم در مقایسه با هزینه‌های فعلی ساخت، پاسخگوی نیاز مالی سازندگان نیست. او همچنین از اجرا نشدن کامل تکالیف قانونی بانک‌ها در زمینه تأمین مالی بخش مسکن انتقاد می‌کند.
